üür Archives - KoduLine

Üürilepingu ülesütlemine üürniku võlgnevuse korral

Angelika Larkina — Thu, 23 Nov 2023 10:24:56 +0000

Üürilepingu ülesütlemine üürniku võlgnevuse korral

Kõige sagedamini tuleb ette üürilepingu ülesütlemist just üürniku võlgnevuse korral, kuid paljud ei tea, et seadus näeb ette konkreetsed reeglid lepingu ülesütlemiseks.

Nimelt saab eluruumi üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnikul on probleemid maksedistsipliiniga või kui võlgnevus on kogunenud teatud summani.

Lepingu saab üles öelda, kui üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoonekorrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega. Siin ei ole võlgnevus tähtis vaid tähtaegadest mittekinnipidamine.

Kui aga on juba kogunenud võlgnevus üüri või tagatisraha eest, siis see peab ületama 2 kuu eest maksmisele kuuluva summa või võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud peavad ületama 2 kuu eest maksmisele kuuluvad summad.

Eelduseks on muidugi see, et lepinguga on pandud üürniku kanda nii kõrvalkulud kui ka hoone korrashoiu- ja parenduskulud.

Kuid enne lepingu ülesütlemist tuleb üürnikule anda vähemalt 14-päevane lisatähtaeg oma kohustuse täitmiseks koos hoiatusega, et kui üürnik lisatähtaja jooksul võlgnevust ei kustuta, loetakse leping ülesöelduks.

Lisatähtaega ei ole vaja anda, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt 2-l korral täitnud kohustused alles nimetatud täiendava tähtaja jooksul või pärast seda

Üürilepingu ülesütlemisavaldus peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja sisaldama konkreetseid andmeid, mis on seadusega sätestatud. Ülesütlemisavalduse nõuetest kirjutasin eelmisel korral.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Üürilepingu ülesütlemine üürniku võlgnevuse korral appeared first on KoduLine.

Üürilepingu kehtivus omaniku vahetumisel

Angelika Larkina — Tue, 10 Oct 2023 05:54:40 +0000

Üürilepingu kehtivus omaniku vahetumisel

Sageli esineb olukordi, kus omanik müüb korterit, mis on samaaegselt üürile antud. Selline tegevus on igati normaalne, kuid siin tuleb arvestada, et korteri müümisega üürileping ei lõpe. Seda ka siis, kui üürilepinguga on nii kokku lepitud või müügilepingus on klausel, et valduse üleandmise ajaks peab üürnik olema korterist lahkunud.

Kui aga uus omandaja vajab korterit tungivalt endale, võib ta üürilepingu kolmekuulise etteteatamisega üles öelda.

Mis on tungiv omavajadus?

Riigikohus on selgitanud, et üürileandja omavajadus tähendab tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks.

Omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras, vaid situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid.

Kuid mida paljud müüjad ei tea, on asjaolu, et kui uus üürileandja ütleb tähtajalise üürilepingu üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab just eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest.

Minu soovitus on – kui soovite müüa ja paralleelselt välja üürida korterit või muud kinnisasja, sõlmige alati tähtajatu üürileping.

Tähtajatut üürilepingut saab kumbki pool korraliselt üles öelda kolmekuulise etteteatamisega.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Üürilepingu kehtivus omaniku vahetumisel appeared first on KoduLine.

Eluruumi allkasutusse andmine

Angelika Larkina — Mon, 02 Oct 2023 06:10:00 +0000

Eluruumi allkasutusse andmine

Üldjuhul on üürnikul õigus majutada üüritavasse eluruumi oma perekonnaliikmeid, kui üürilepinguga ei ole määratud, et seda võib teha üksnes üürileandja nõusolekul. Kes siis on üürniku perekonnaliikmed? Need on abikaasa, alaealised lapsed ja töövõimetud vanemad. Teised isikud ei ole seaduse kohaselt perekonnaliikmed.

Näiteks elukaaslast ei peeta perekonnaliikmeks ja tema majutamist eluruumi saab tõlgendada kui allkasutusse andmist, milleks on vajalik üürileandja nõusolek.

Üürileandja võib keelduda nõusolekut andmast eelkõige siis, kui:

• üürnik ei avalda üürileandjale allkasutusse andmise tingimusi;

• üürileandjale tekiks allkasutusse andmisega oluline kahju;

• üüritud ruumi koormataks allkasutusse andmisega ebamõistlikult;

• kui üürileandjal on selleks allkasutaja isikust tulenev mõjuv põhjus.

Seejuures võib üürileandja seada nõusoleku andmise sõltuvusse üürniku nõusolekust üüri tõstmisega. Samas kui üürileandja ilma mõjuva põhjuseta keeldus nõusoleku andmisest, saab üürnik lepingu 3-kuulise etteteatamisega üles öelda.

Kui üürnik annab eluruumi õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist, võib üürileandja lepingu üles öelda.

Kui aga üürileandja nõusolek on olemas, peab üürnik arvestama, et vastutab allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Seejuures ei või allkasutaja kasutada eluruumi teisiti, kui see on lubatud üürnikule ning pärast üürilepingu lõppemist peab ka allkasutaja eluruumi vabastama.

Üürileandja võib lepingu üles öelda ka siis, kui üürnik või allkasutaja korduvalt ei arvesta majaelanike ja naabrite õigustega või ei kasuta eluruumi vastavalt sihtotstarbele ehk elamiseks.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Eluruumi allkasutusse andmine appeared first on KoduLine.

Varjatud puudused

Angelika Larkina — Mon, 25 Sep 2023 16:46:36 +0000

Varjatud puudused

Mulle tundub, et viimastel aastatel on sagenenud probleemid kasutatud kinnisvara müümisel.

Näiteks müüakse vana räämas maja ja siis hakkab ostja esitama müüjale nõudeid seoses lepingutingimustele mittevastavusega ehk varjatud puudustega.

Vahel jääb mulje, et ostetakse meelega kasutatud ja remonti vajava kinnisvara, et siis müüjalt osa ostuhinnast tagasi nõuda.

Sellist tegevust ei saa kuidagi tolereerida.

Kuid on ka pahatahtlike müüjaid, kes varjavad puudusi parema müügihinna saamiseks.

Jah, seaduse kohaselt puuduste eest, mida ostja ei teadnud ega pidanudki teadma, vastutab müüja, ja seda reeglina ka siis, kui ta ise ei olnud puudustest teadlik.

Näiteks müüakse päranduseks saadud maja, milles pärija ei olnud sees elanud ega selle seisukorrast teadlik.

Sellisel juhul saab ostja rakendada õiguskaitsevahendeid, tuginedes seadusele ja müügilepingule.

Näiteks nõuda asja parandamist või kahju hüvitamist, alandada hinda või olulise rikkumise korral ka lepingu taganeda.

Mida siis teha?

Kõigepealt tuleb ostjale kõik ausalt ära rääkida – millised teadaolevad puudused on või millised võivad olla.

Ja kindlasti lasta notaril kanda need ka müügilepingusse. Sellisel juhul vabaneb müüja vastutusest.

Kokkuleppel ostjaga, võib ka välistada mõne õiguskaitsevahendi kasutamist.

Ka kinnisvaramaakleritel on siin oluline roll.

Parema müügitaktika kavandamisel sageli ilustatakse vahendatavat kinnisvara ja vassitakse faktidega.

Kuid ka müügikuulutust loetakse müügilepingu osaks. Seega olge põhjendamatu kiitmisega ettevaatlikud.

Aus ja lahtiste kaartidega tehtud tehing tagab teile meelerahu ja hea une.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Varjatud puudused appeared first on KoduLine.

Leppetrahv üürisuhtes

Angelika Larkina — Mon, 25 Sep 2023 16:27:01 +0000

Leppetrahv üürisuhtes

Võlaõigusseadus sätestab, et mitterahalise kohustuse rikkumise korral on üürilepinguga lubatud kokku leppida leppetrahvis, kui üürnik rikub mingit poolte kokkulepet. Kuid millise kokkuleppe rikkumise korral leppetrahvi nõuda saab, tuleks lepingus konkreetselt välja tuua.

Näiteks, kui on kokku lepitud, et üürnikul ei ole lubatud eluruumis suitsetada või pidada koduloomi/linde aga ta seda ikkagi teeb, saab üürileandja nõuda leppetrahvi.

Või kui üürnik viivitab üüripinna vabastamisega lepingu lõppemisel, siis lisaks kahju hüvitamisele, saab üürileandja nõuda ka leppetrahvi.

Loetelu ei ole ammendav, see sõltub ikka üürilepingu poolte kokkuleppest.

Ka leppetrahvi suurus on seadusega kindlalt paika pandud.

Leppetrahv ühe rikkumise eest kuus ei või olla kõrgem kui 10% üürist, kõrvalkuludest ja hoone korrashoiu- ja parenduskuludest, kui üürniku kanda on kõik need kulud pandud.

Kui rikkumisi on rohkem kui üks, siis ei või leppetrahv olla kõrgem kui 20% kuus.

Siinjuures tuleb silmas pidada, et leppetrahvi ei saa tasaarvestada tagatisrahaga. Kui üürileandjal tekib õigus leppetrahvi nõuda, peab ta esitama sellekohase nõude üürnikule. Kui üürnik keeldub leppetrahvi tasumast, tuleb ette võtta kohtutee.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Leppetrahv üürisuhtes appeared first on KoduLine.

Müük ja paralleelne üür?

Angelika Larkina — Mon, 18 Sep 2023 06:12:24 +0000

Müük ja paralleelne üür?

Päris sageli tuleb ette, et inimene müüb enda korterit, milles ta ise ei ela ja paralleelselt annab seda üürile. See on igati mõistlik tegevus, kuna ka tühjalt seiva korteri puhul tuleb maksta korteriühistule tasu majandamiskulude eest. Kui korter on ostetud pangalaenuga, võivad kaasneda ka laenukohustused. Üürile andes saab kas kõik või vähemalt osa nendest kuludest panna üürniku kanda.

Probleem aga tekib siis, kui korterile on leitud ostja, kes soovib sinna ise sisse kolida. Siis tuleb üürileping lõpetada.

Aga kas seda saab teha põhjusel, et omanik vahetub?

Väga tihti märgitakse tähtajalisse üürilepingusse, et kumbki poolt saab lepingu üles öelda nt kuuajalise etteteatamisega. Kas see on õige? Võlaõigusseadus sätestab, et eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.

Sellest tulenevalt ei ole üürnikul kohustust eluruum vabastada enne tähtaja lõppemist, kui ta on oma lepingulised kohustused täitnud.

Ja ei ole tähtis, et ta oli sellest lepingu punktist teadlik ning kirjutas ise lepingule alla.

Seadus kaitseb üürnikku kui nõrgemat lepingu poolt. Siiski on uuel korteriomanikul õigus üürileping üles öelda, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise.

Kuid siin tuleb arvestada, et kui uus omanik ütleb üürilepingu üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest.

Mõistlik lahendus oleks sellisel juhul sõlmida tähtajatu üürileping, kuna tähtajatut üürilepingut saab kumbki pool korraliselt üles öelda kolme kuulise ette teatamisega.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Müük ja paralleelne üür? appeared first on KoduLine.

Üüritulu maksustamine

Angelika Larkina — Sun, 10 Sep 2023 16:38:28 +0000

Üüritulu maksustamine

Kellelegi ei ole teadmata, et eluruumi üüritulu on tulumaksuga maksustatav.

Maksustamise alla ei lähe üürniku poolt tasutud kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud

Saadud üüritulu tuleb deklareerida hiljemalt tulu saamisele järgneva aasta aprilli lõpuks ning tulumaks tasuda 1. oktoobriks.

Kui üürileandjaks on eraisik, siis ta saab üüritulust maha arvata 20% kulude katteks ning neid kulusid ei ole vaja dokumentaalselt tõendada.

Kui aga üürnikuks on juriidiline isik ja üürileandjaks eraisik, siis juriidiline isik peab ise üürileandjale maksmisele kuuluvast üürist maha arvama tulumaksu ning kandma selle Maksu- ja Tolliametile.

Sellisel juhul tuleb üürileandjal ikkagi esitada tuludeklaratsioon, mille alusel tagastatakse talle 20% üüritulult enammakstud tulumaks.

Kui üürileandjaks on FIE (füüsilisest isikust ettevõtja) ja üürile andmine on tema ettevõtlustegevus, siis ta saab üüritulust maha arvata kõik reaalselt tehtud kulud, kuid need kulud tuleb dokumentaalselt tõendada.

Ka FIE peab üüritulu deklareerima.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Üüritulu maksustamine appeared first on KoduLine.

Mida teha, kui üürnik jääb võlgu?

Angelika Larkina — Mon, 04 Sep 2023 06:40:50 +0000

Mida teha, kui üürnik jääb võlgu?

Elus tuleb ikka ette olukordi, kus mõned arved jäävad tasumata. Seda kas hooletusest, raha puudusest või pahatahtlikult.

Mida siis teha?

Üürilepingut sõlmides võtab üürnik kohustuse tasuda üüri ja teisi asja kasutamisega seotud makse kogu üürilepingu kehtivuse aja jooksul.

Üürniku toimetulekuraskused ei vabasta teda tasu maksmise kohustusest ja üürileandja ei ole sotsiaalabi pakkuja. Samuti ei vabasta pandeemiaga kaasnevad piirangud rahaliste kohustuste täitmisest.

Kui üürnik jääb võlgu ühe korra või paaril korral mõjuval põhjusel, ei tõtta veel üürileandja võtma ette samme temast vabanemiseks. Ikka juhtub.

Kui aga on alust arvata, et probleem süveneb, võiks mõelda üürilepingu üles ütlemisele.

Kuidas saab seda teha?

Võlaõigusseadus näeb ette kolm erinevat ülesütlemise alust tasumisega viivitamise korral.

Esiteks maksedistsipliini rikkumine.

See tähendab, et üürnik on tasunud lepingulisi makseid või nende osa kokkulepitud tähtajast hiljem ja seda vähemalt kahel järjestikusel korral. Oluline osa on vähemalt ühe kuu üür, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.

Teine ülesütlemise alus on üüri või tagatisraha maksmata jätmine.

Siin on juba oluline võlgnetav summa. Üüri või tagatisraha võlgnevus peab olema vähemalt kahe kuu eest, et leping üles öelda.

Ning kolmas alus tuleb kõne alla siis, kui võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad kulud.

Siiski vaatamata sellele, et ülesütlemise alus on olemas, ei saa üürileandja teha seda päevapealt.

Nimelt tuleb üürnikku enne lepingu ülesütlemist hoiatada, et kui ta 14 päeva jooksul võlgnevust ei kustuta, öeldakse temaga sõlmitud leping üles.

Täiendavat tähtaega ei ole vaja anda, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral tasunud võla alles täiendava tähtaja jooksul või pärast seda. Sellisel juhul võib lepingu koheselt üles öelda.

Lepingu ülesütlemisest tuleb üürnikule teatada taasesitamist võimaldavas vormis (kirja, elektronposti, sõnumi vms moel). Ning teates tuleb märkida vähemalt:

eluruumi aadress;
lepingu lõppemise päev;
ülesütlemise põhjus;
ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.

NB! Nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine ning üürnik võib jätta selle tähelepanuta ja jätkata asja kasutamist.

Eluruumi üürnik võib lepingu ülesütlemist vaidlustada 30 päeva jooksul üürikomisjonis või kohtus ja seda vaid siis, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega.

Paraku on Eestis vaid üks üürikomisjon, mis asub Tallinnas ja kus lahendatakse vaid Tallinnas olevate eluruumide kasutamisega seotud vaidlusi.

Kui tegemist on väljaspool Tallinnat oleva eluruumiga või äripinnaga, tuleb ette võtta kohtutee.

Üürilepingu ülesütlemine ei vabasta üürnikku võlgnevusest. Paraku, kui üürnik vabatahtlikult võlga ei kustuta, tuleb ikkagi pöörduda üürikomisjoni või kohtusse.

Ekslik on arvata, et üürileandja peab ootama mingis suuruses või mingi perioodi jooksul üürivõla tekkimist, et esitada üürnikule nõue.

Ei, igasugune kohustus tuleb täita kokkulepitud viisil ja õigel ajal. Nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil üürileandjal on õigus nõuda nõuetele vastava kohustuse täitmist.

Näiteks kui üürnik peab üüri tasuma 15ndaks kuupäevaks, siis sellele tähtpäevale järgnevast päevast ehk 16ndast kuupäevast alates on üürileandjal õigus esitada üürnikule lepingu täitmise nõue.

Koos lepingu täitmise nõudega, peab üürileandja andma üürnikule mõistliku tähtaja võla kustutamiseks. Alles seejärel saab üürileandja esitada avalduse üürikomisjoni või hagi kohtusse.

Üürikomisjon on alternatiivorgan eluruumi üürivaidluste lahendamisel. Paraku on Eestis ainult üks üürikomisjon, milleks on Tallinna Üürikomisjon. Seega saab üürikomisjoni pöörduda vaid siis, kui tegemist on Tallinnas asuva eluruumiga.

Üürikomisjoni pädevus rahaliste nõuete osas on piiratud 3200 euroga. Üürikomisjonist on võimalik otsus kätte saada kohtumenetlusest oluliselt kiiremini.

Üürikomisjoni pöördumine on riigilõivuvaba ja jõustunud otsus on täitmisele pööratav täitemenetluse korras. Väljaspool Tallinnat olevate eluruumide ja äriruumide korral, saab pöörduda vaid kohtusse.

Kohtusse pöördumisel on mõistlik kasutada maksekäsu kiirmenetlust.

Kiirmenetlus võimaldab üürileandjal hagimenetlusest kiiremini, väiksema tõendamiskoormuse ja väiksemate kulutustega saada täitedokument.

Maksekäsu kiirmenetluse riigilõiv on 3% nõudelt kuid mitte alla 45 euro ja sissenõutav võlgnevus ei või ületada 6400 eurot. Täitedokumendi ehk maksekäsu alusel saab kohtutäitur nõuda võlgnevuse sisse täitemenetluse korras.

Kui aga sissenõutav summa on kõrgem või üürnik ei nõustu üürikomisjoni otsusega, või ei tunnista võlgnevust maksekäsu kiirmenetluses, tuleb algatada hagimenetlus maakohtus.

Siis aga tuleb tasuda täies mahus riigilõiv või maksekäsu kiirmenetluse järgselt riigilõivude vahe. Jõustunud kohtuotsuse pöörab täitmisele Sinu enda poolt valitud kohtutäitur.

Arvestada tuleb ka nõude aegumisega.

Kui üürileandja nõuab üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitist, on aegumistähtaeg kuus kuud. Aegumistähtaeg algab asja tagasisaamisest. Kui aga tegemist on üüri, kõrvalkulude ja/või hoone korrashoiu- ja parenduskuludega, on aegumistähtaeg kolm aastat.

Aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisega. Kui nõue on aegunud, võib üürnik keelduda enda kohustuse täitmisest.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Mida teha, kui üürnik jääb võlgu? appeared first on KoduLine.

Üürileping versus rendileping

Angelika Larkina — Wed, 30 Aug 2023 07:08:21 +0000

Üürileping versus rendileping

Kindlasti oled kuulnud või lugenud kuidas mingi ruum antakse rendile ja selle eest tuleb maksta üüri või vastupidiselt antakse üürile ja selle eest tuleb maksta renti. Pudru ja kapsad.

Eriti hull olukord on venekeelses keelekeskkonnas, kus eelistatakse enamasti ikka renti.

Jah, segadust nende kahe lepinguliigi vahel on tõesti palju.

Tõenäoliselt on probleem selles, et aastaid eristati lepinguid lepingu eseme järgi, kus eluruumi puhul oli tegemist üürilepinguga ja äriruumi puhul rendilepinguga.

Paraku juba 2002. aastast, mil jõustus võlaõigusseadus, sellist eristamist enam ei ole.

Seaduse kohaselt on nii elu- kui ka äriruumi puhul tegemist enamasti ikka üüriga. Oma olemuselt on mõlemad lepingud tasulised kasutuslepingud.

Siiski on üürileping suunatud pelgalt asja kasutamisele, rendileping on aga asja kasutusse võtmine sellelt tulu teenimise eesmärgil ehk koos õigusega korrapärase majandamise reeglite järgi saadavale viljale.

Seega tuleb lepingu liigi valimisel lähtuda, kas asja kasutajal tekib õigus asja viljadele või mitte.

Kui lepingu sõlmimisel pooled eeldavad, et viljad kuuluksid asja kasutajale, on tegemist rendilepinguga ja vastupidi.

Mis on asja vili? Vili on sisuliselt asjast saadav kasu. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse kohaselt on asja vili asjast loodusjõul või inimese kaasabil tulenevad saadused, samuti tulu, mida asi annab õigussuhte tõttu. Seega on viljaks kas loodusvili või õigusvili.

Mõistet rendileping kasutatakse peamiselt põllumajanduses.

Põllumajandusliku rendilepingu esemeks on põllumajanduslikuks tootmiseks määratud ettevõte või põllumajanduslik kinnisasi koos selle päraldistega, milleks võivad olla näiteks põlluharimismasinad aga ka loomad.

Näiteks antakse rendile põllumaa, millele rentnik saab kevadel külvata viljaseemned või panna maha kartuli ning sügisel vilja ära koristada.

Seda nimetatakse korrapärase majandamise reeglite järgi saadavaks viljaks ehk loodusviljaks ning see vili kuulub rentnikule.

Kui me aga võtame näiteks äriruumid, siis ruumide üürile andmisel ei ole üürnikul õigust ruume allüürile anda.

Rendilepingu puhul võib aga allrendile andmist pidada eeldatavasti lubatuks, kuivõrd (all)rendile andmist võib pidada korrapärase majandamise reeglitele vastavaks tegevuseks ning allrenti õigusviljaks.

Teatud juhtudel võib ka üürnik anda asja allkasutusse, eelkõige allüürile. Kas see teeb üürilepingut automaatselt rendilepingu, sõltub siiski lepingupoolte põhieesmärgist lepingu sõlmimisel.

Kui leping sõlmiti üürniku poolt asja viljade omandamise eesmärgil, on tegemist rendilepinguga. Kui aga asja kasutusse andmise eesmärgiks oli põhiliselt siiski asja kasutamise võimaluse saamine, on tegemist üürilepinguga.

Seega ei sõltu nende lepingute eristamine lepingu pealkirjast, vaid lepingu sisust ja poolte tegelikust tahtest.

Ka lepingupoolte vaidluse korral peab kohus eelkõige välja selgitama, kas tegemist on üüri- või rendilepinguga, et oleks võimalik vaidlust analüüsida ja otsust teha.

Seda eeskätt seetõttu, et üüri- ja rendilepingu kohta käivad erinevad seadusesätted.

Jah, üldjoontes on mõlemal puhul regulatsioon suhteliselt sarnane, kuid on ka erisusi.

Näiteks tähtajatut üürilepingut saab kumbki pool üles öelda kolmekuulise etteteatamisega, rendilepingu puhul aga kuue kuulise etteteatamisega.

Põllumajandusliku rendilepingu korral võivad lepingupooled lepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks aasta ja lepingu võib üles öelda üksnes selliselt, et leping lõpeb 1. aprillil või 1. oktoobril.

Erisusi on ka teisi.

Rendileping annab rentnikule asja suhtes oluliselt ulatuslikumaid õigusi kui üürileping.

Seega lepingu sõlmimisel mõelge hoolega järele, millist lepingut te tegelikult sõlmida tahate.

Kokkuvõttes on üldjuhul tegemist üürilepingutega ja ainult siis, kui kasutusse antav asi ise kannab korrapärase majandamise reeglite järgi vilja (loodus- või õigusvilja), on tegemist rendilepinguga.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Üürileping versus rendileping appeared first on KoduLine.

Kas üürnik peab tasuma remondifondi?

Angelika Larkina — Wed, 30 Aug 2023 06:53:06 +0000

Kas üürnik peab tasuma remondifondi?

2021. aasta jaanuaris toimus kauaoodatud üürilepingute regulatsiooni muudatus. Paraku loodeti rohkemat aga saadi vaid pisku, kuid abiks seegi.

Näiteks lahendati aastaid vaidlust tekitav küsimus – kas üürniku kanda võib panna maksed korteriühistu remondifondi. Täna on see võimalik, kuid teatud piirangutega. Eelkõige ei tähenda see seda, et nüüd peavad automaatselt kõik üürnikud neid kulusid kandma, kui üürilepingus on kõrvalkulude kokkulepe kirjas.

Kõigepelt kõrvalkuludest.

Enamasti on üürilepingutes kõrvalkulude kandmise kohustus kirjas, kuid miks siis siia alla ei käi remondifond? Üürikomisjon on põhjust selgitanud järgmiselt:

„Korteriühistu remondikulu ja sihtkulu ei koguta reeglina mitte igapäevase hoolduse tegemiseks, vaid enamasti perspektiivis ühistu ees seisvate maja kasutamisjärgses seisundi hoidmiseks püstitatud eesmärkide täitmiseks, s.o on suunatud sellele, et teha edaspidi ühistu poolt otsustatud suuremamahulisi plaanilisi remonte või likvideerida ootamatuid suuremahulisi avariisid näiteks. Seetõttu leiab komisjon, et remondikulu ja sihtkulu ei ole tasu, mis oleks määratud üürileandja või kolmanda isiku teenuse või tegude eest, mis on seotud asja igapäevase kasutamisega.”

Selguse mõttes on täna ka kõrvalkulude regulatsiooni täiendatud klausliga, et kõrvalkulude kandmise kokkulepe ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega.

Lisaks otsustas seadusandja anda senisest suurema võimaluse omavaheliste kokkulepete sõlmimiseks, täiendades seadust paragrahviga, mis lubab kokku leppida, et üürnik maksab ka remondifondi makseid.

Seadusandja nimetab neid kulusid hoone korrashoiu- ja parenduskuludeks.

Kuid sarnaselt kõrvalkuludega, peab üürnik neid kandma vaid siis, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Seega peab kokkulepe olema juba algselt, üürilepingu sõlmimisel kirja pandud ja ei kandu automaatselt üle varasemalt sõlmitud üürilepingutesse.

Teiseks ei saa selles kokku leppida lepingu kestel.

Seega, kui pooled lepivad kokku, et üürnik hakkab kanda hoone korrashoiu- ja parenduskulusid, tuleb kõigepealt olemasolev leping poolte kokkuleppel lõpetada ja sõlmida uus leping uutel tingimustel.

Seda eelkõige selleks, et üürnik oskaks arvestada sellise lisakohustusega ning juba lepingut sõlmides vaagida, kas kõikide maksete kogusumma ei ületa tema maksevõimekust.

Oluline on ka nõue, et hoone korrashoiu- ja parenduskulud oleksid mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses.

Selline nõue peaks kohustama üürileandjat (aga ka üürnikku) olema kursis korteriühistu kavandavate tegevustega vähemalt üüriperioodil. Võimalike vaidluste ennetamiseks, võiks lepingus välja kirjutada, mida need kulud sisaldavad ja millises suurusjärgus need on.

Perioodilised maksed remondifondi ja korteriühistu võetud laenumakse osa ei tohiks tekitada probleeme, küll aga ei saa üürniku kanda jätta kogu maja ulatusliku renoveerimisega seotud kulusid. Kuna üürnik kasutab üürieset suhteliselt lühikese aja jooksul, peaks need kulud jääma ikkagi omaniku kanda.

Samas tõstab maja renoveerimine omaniku vara väärtust ja kasutamise mugavust, mis omakorda võimaldab küsida kõrgemat üüri.

Paraku, kui pooled lepivad kokku, et üürnik kannab terve hoone parendamiseks vajalikke kulusid, ei saa üürileandja lepingu kestel üüri tõsta seoses parendustega, küll aga uue lepingu sõlmimisel.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Kas üürnik peab tasuma remondifondi? appeared first on KoduLine.