Mida teha, kui üürnik jääb võlgu?
Elus tuleb ikka ette olukordi, kus mõned arved jäävad tasumata. Seda kas hooletusest, raha puudusest või pahatahtlikult.
Mida siis teha?
Üürilepingut sõlmides võtab üürnik kohustuse tasuda üüri ja teisi asja kasutamisega seotud makse kogu üürilepingu kehtivuse aja jooksul.
Üürniku toimetulekuraskused ei vabasta teda tasu maksmise kohustusest ja üürileandja ei ole sotsiaalabi pakkuja. Samuti ei vabasta pandeemiaga kaasnevad piirangud rahaliste kohustuste täitmisest.
Kui üürnik jääb võlgu ühe korra või paaril korral mõjuval põhjusel, ei tõtta veel üürileandja võtma ette samme temast vabanemiseks. Ikka juhtub.
Kui aga on alust arvata, et probleem süveneb, võiks mõelda üürilepingu üles ütlemisele.
Kuidas saab seda teha?
Võlaõigusseadus näeb ette kolm erinevat ülesütlemise alust tasumisega viivitamise korral.
Esiteks maksedistsipliini rikkumine.
See tähendab, et üürnik on tasunud lepingulisi makseid või nende osa kokkulepitud tähtajast hiljem ja seda vähemalt kahel järjestikusel korral. Oluline osa on vähemalt ühe kuu üür, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud.
Teine ülesütlemise alus on üüri või tagatisraha maksmata jätmine.
Siin on juba oluline võlgnetav summa. Üüri või tagatisraha võlgnevus peab olema vähemalt kahe kuu eest, et leping üles öelda.
Ning kolmas alus tuleb kõne alla siis, kui võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad kulud.
Siiski vaatamata sellele, et ülesütlemise alus on olemas, ei saa üürileandja teha seda päevapealt.
Nimelt tuleb üürnikku enne lepingu ülesütlemist hoiatada, et kui ta 14 päeva jooksul võlgnevust ei kustuta, öeldakse temaga sõlmitud leping üles.
Täiendavat tähtaega ei ole vaja anda, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral tasunud võla alles täiendava tähtaja jooksul või pärast seda. Sellisel juhul võib lepingu koheselt üles öelda.
Lepingu ülesütlemisest tuleb üürnikule teatada taasesitamist võimaldavas vormis (kirja, elektronposti, sõnumi vms moel). Ning teates tuleb märkida vähemalt:
- eluruumi aadress;
- lepingu lõppemise päev;
- ülesütlemise põhjus;
- ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.
NB! Nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine ning üürnik võib jätta selle tähelepanuta ja jätkata asja kasutamist.
Eluruumi üürnik võib lepingu ülesütlemist vaidlustada 30 päeva jooksul üürikomisjonis või kohtus ja seda vaid siis, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega.
Paraku on Eestis vaid üks üürikomisjon, mis asub Tallinnas ja kus lahendatakse vaid Tallinnas olevate eluruumide kasutamisega seotud vaidlusi.
Kui tegemist on väljaspool Tallinnat oleva eluruumiga või äripinnaga, tuleb ette võtta kohtutee.
Üürilepingu ülesütlemine ei vabasta üürnikku võlgnevusest. Paraku, kui üürnik vabatahtlikult võlga ei kustuta, tuleb ikkagi pöörduda üürikomisjoni või kohtusse.
Ekslik on arvata, et üürileandja peab ootama mingis suuruses või mingi perioodi jooksul üürivõla tekkimist, et esitada üürnikule nõue.
Ei, igasugune kohustus tuleb täita kokkulepitud viisil ja õigel ajal. Nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil üürileandjal on õigus nõuda nõuetele vastava kohustuse täitmist.
Näiteks kui üürnik peab üüri tasuma 15ndaks kuupäevaks, siis sellele tähtpäevale järgnevast päevast ehk 16ndast kuupäevast alates on üürileandjal õigus esitada üürnikule lepingu täitmise nõue.
Koos lepingu täitmise nõudega, peab üürileandja andma üürnikule mõistliku tähtaja võla kustutamiseks. Alles seejärel saab üürileandja esitada avalduse üürikomisjoni või hagi kohtusse.
Üürikomisjon on alternatiivorgan eluruumi üürivaidluste lahendamisel. Paraku on Eestis ainult üks üürikomisjon, milleks on Tallinna Üürikomisjon. Seega saab üürikomisjoni pöörduda vaid siis, kui tegemist on Tallinnas asuva eluruumiga.
Üürikomisjoni pädevus rahaliste nõuete osas on piiratud 3200 euroga. Üürikomisjonist on võimalik otsus kätte saada kohtumenetlusest oluliselt kiiremini.
Üürikomisjoni pöördumine on riigilõivuvaba ja jõustunud otsus on täitmisele pööratav täitemenetluse korras. Väljaspool Tallinnat olevate eluruumide ja äriruumide korral, saab pöörduda vaid kohtusse.
Kohtusse pöördumisel on mõistlik kasutada maksekäsu kiirmenetlust.
Kiirmenetlus võimaldab üürileandjal hagimenetlusest kiiremini, väiksema tõendamiskoormuse ja väiksemate kulutustega saada täitedokument.
Maksekäsu kiirmenetluse riigilõiv on 3% nõudelt kuid mitte alla 45 euro ja sissenõutav võlgnevus ei või ületada 6400 eurot. Täitedokumendi ehk maksekäsu alusel saab kohtutäitur nõuda võlgnevuse sisse täitemenetluse korras.
Kui aga sissenõutav summa on kõrgem või üürnik ei nõustu üürikomisjoni otsusega, või ei tunnista võlgnevust maksekäsu kiirmenetluses, tuleb algatada hagimenetlus maakohtus.
Siis aga tuleb tasuda täies mahus riigilõiv või maksekäsu kiirmenetluse järgselt riigilõivude vahe. Jõustunud kohtuotsuse pöörab täitmisele Sinu enda poolt valitud kohtutäitur.
Arvestada tuleb ka nõude aegumisega.
Kui üürileandja nõuab üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitist, on aegumistähtaeg kuus kuud. Aegumistähtaeg algab asja tagasisaamisest. Kui aga tegemist on üüri, kõrvalkulude ja/või hoone korrashoiu- ja parenduskuludega, on aegumistähtaeg kolm aastat.
Aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisega. Kui nõue on aegunud, võib üürnik keelduda enda kohustuse täitmisest.