Varjatud puudused
Üsna sageli esineb olukordi, kus inimesed ostavad vana maja või korteri päevi näinud kortermajja ja sisse kolides avastavad puudused, millest müüja neid ei olnud teavitanud.
Avastades majavammi või kasutamiskõlbmatu küttekolde, on mure õigustatud ja mõistetav. Kui aga elades oma uues kodus juba kuid või paar aastat, ja siis äkki avastad, et naabrimehe köhimine kostab sisse või aken laseb tuult läbi, on tegemist küll pahatahtlikkusega.
Kes siis ikkagi vastutab? Müüja?
Võlaõigusseadus ütleb üheselt, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse (edaspidi puudus) eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui puudus ilmneb hiljem.
Müüja ei vastuta asja puuduse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel puudusest teadis või pidi teadma.
Riigikohus on selgitanud, et lepingutingimustele mittevastavused ehk puudused võivad olla:
- puudused, mida on võimalik avastada korrapärase ülevaatamise käigus ja
- varjatud puudused, mis ilmnevad mõne aja möödudes peale asja kasutusse võtmist.
Seega on ülioluline, et müüja kõik olemasolevad ja võimalikud puudused ostjale ette näitab.
Hea oleks, kui need puudused ka müügilepingusse kõik kenasti kirja pandaks. Sellisel juhul vabaneb müüja vastutusest.
Kui aga jätta ostjat teavitamata või hiljem ikkagi mingi puudus leitakse, saab ostja nõuda:
- puuduse kõrvaldamist,
- kahju hüvitamist,
- ostuhinna alandamist või
- olulise puuduse korral ka lepingust taganeda.
Kohtupraktikat on selles valdkonnas palju ja sageli jääb müüja kaotajaks pooleks.
Mida aga teha siis, kui tegemist on näiteks sada aastat vana majaga, mille müüja sai päranduseks ja ei ole selles kunagi elanud ning ei tea maja seisukorda?
Sellisel juhul võib kokkuleppel ostjaga puuduse avastamisel eelpoolnimetatud õiguskaitsevahendite kasutamise välistada.
Siiski ei ole kõik nii roosiline. Seadusega on sätestatud, et kokkulepe on tühine, millega välistatakse vastutus või piiratakse seda kohustuse tahtliku rikkumise puhuks, samuti kokkulepe, mis võimaldab võlgnikul täita kohustuse oluliselt erinevana võlausaldaja poolt mõistlikult eeldatust või mis muul viisil ebamõistlikult välistab vastutuse või piirab seda.