varjatud vead Archives - KoduLine https://koduline.com/ee/tag/varjatud-vead/ Võrdle. Vali. Värba. Sun, 11 Feb 2024 12:19:38 +0000 en hourly 1 https://wordpress.org/?v=7.0.2 Müüja vastutus ja varjatud puudused kinnisvara müügil https://koduline.com/ee/muuja-vastutus-ja-varjatud-puudused-kinnisvara-muugil/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=muuja-vastutus-ja-varjatud-puudused-kinnisvara-muugil Thu, 25 Jan 2024 06:17:55 +0000 https://koduline.com/ee/?p=4306 Seaduse järgi vastutab müüja, kui müüdav asi ei vasta lepingutingimustele (on puudusega) ajal, mil see ostjale üle antakse, isegi kui puudus ilmneb alles hiljem.

The post Müüja vastutus ja varjatud puudused kinnisvara müügil appeared first on KoduLine.

]]>

Müüja vastutus ja varjatud puudused kinnisvara müügil

Seaduse kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse (puudus) eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui puudus ilmneb hiljem.
 
Eeldatakse, et ostja peab puuduse avastama kahe aasta jooksul temale valduse üleminekust ja teatama sellest müüjale kahe kuu jooksul puuduse avastamisest.

Müüja vabaneb vastutusest vaid siis, kui ostja lepingu sõlmimisel puudusest teadis või pidi teadma. Füüsilisest isikust ostjal ei ole kohustust ostetav kinnisasi koheselt põhjalikult üle vaadata, puudus võib ja reeglina ilmnebki alles asja kasutusele võttes, nt remondiga alustades.

Riigikohus on selgitanud, et „Korteriomandi notariaalselt tõestatud müügilepingusse on otstarbekas, vajalik ning aus lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. Notarid peaksid tõestamisseaduse §-st 18 tuleneva selgitamiskohustuse täitmisel tehingu pooltele mh selgitama, et korteriomandi majandamise asjaolud on olulised ning lepingus tuleks kirjeldada korteriomandi müüjale teadaolevad puudused.“

Riigikohtu arvates võib ka müügikuulutuses esitatud teave kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada.

Puudused ei ole piiratud ainult eluruumidega, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt lähiümbruses. Samuti on puuduseks mittetoimiv korteriühistu või kärarikkad naabrid.

Vanade majade puhul oleks otstarbekas märkida müügilepingus, et esineda võivad erinevad puudused ja kui ostja ikkagi tahab osta sellist ajahamba poolt puretud asja, välistada õiguskaitsevahendite kasutamine puuduste ilmnemisel. Seda eriti siis, kui müüja ei ole ise müüdavat kinnisasja kasutanud (nt pärandvara) ja ei ole teadlik asja tegelikust seisundist.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist 

OSTAN/MÜÜN/ÜÜRIN KODU

The post Müüja vastutus ja varjatud puudused kinnisvara müügil appeared first on KoduLine.

]]> Varjatud puudused vana eluaseme ostul https://koduline.com/ee/varjatud-puudused-vana-eluaseme-ostul/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=varjatud-puudused-vana-eluaseme-ostul Wed, 10 Jan 2024 16:23:03 +0000 https://koduline.com/ee/?p=4280 Oi kui sageli tuleb ette olukordi, kus ostja ostab mingi vana eluaseme ja siis ilmnevad puudused, millest teda müüja või maakler enne müügilepingu sõlmimist ei teavitanud.

The post Varjatud puudused vana eluaseme ostul appeared first on KoduLine.

]]>

Varjatud puudused

Oi kui sageli tuleb ette olukordi, kus ostja ostab mingi vana eluaseme ja siis ilmnevad puudused, millest teda müüja või maakler enne müügilepingu sõlmimist ei teavitanud.

Ostja hakkab nõudma, et müüja ehitaks talle uue ahju, vahetaks ära katuse või muud sellist. Kas selline nõue on õigustatud?

Riigikohus on muuhulgas selgitanud, et „Vana maja lepingutingimustele vastavuse hindamisel tuleb lähtuda sarnase kasutusotstarbe ja vanusega hoonete tavapärasest ehk keskmisest seisundist.

See tähendab, et aastakümneid tagasi ehitatud hoonete puhul ei saa eeldada tänapäevastele ehitusnõuetele või projektdokumentatsioonile vastamist.“

Võlaõigusseadusega on sätestanud, et ostja võib nõuda müüjalt asja parandamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahenditega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust ja puuduse olulisust.

Riigikohus on ühes teises kohtuasjas muuhulgas selgitanud, et „Nõude lahendamisel tuleb arvestada sellega, et kahju hüvitamise tulemusel ei või hagejat põhjendamatult rikastada. Kohus peab arvestama, et pooled leppisid müügilepingus kokku kasutatud korteri müügis, sh kasutatud küttekolletega. Ostes kasutatud korteri, ei või ostja eeldada, et korteri küttekolded ja tehnosüsteemid oleksid samasuguses olukorras nagu uued. Seega peaks hüvitama vaid need kulutused, mis tuleb teha küttekollete viimiseks hüpoteetilisse olukorda, kus need oleksid pidanud olema, et vastata lepingu nõuetele.”

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist 

OSTAN/MÜÜN/ÜÜRIN KODU

The post Varjatud puudused vana eluaseme ostul appeared first on KoduLine.

]]> Varjatud puudused kinnisvaras https://koduline.com/ee/varjatud-puudused-2/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=varjatud-puudused-2 Wed, 08 Nov 2023 11:47:46 +0000 https://koduline.com/ee/?p=4078 Üsna sageli esineb olukordi, kus inimesed ostavad vana maja või korteri päevi näinud kortermajja ja sisse kolides avastavad puudused, millest müüja neid ei olnud teavitanud.

The post Varjatud puudused kinnisvaras appeared first on KoduLine.

]]>

Varjatud puudused

Üsna sageli esineb olukordi, kus inimesed ostavad vana maja või korteri päevi näinud kortermajja ja sisse kolides avastavad puudused, millest müüja neid ei olnud teavitanud.

Avastades majavammi või kasutamiskõlbmatu küttekolde, on mure õigustatud ja mõistetav. Kui aga elades oma uues kodus juba kuid või paar aastat, ja siis äkki avastad, et naabrimehe köhimine kostab sisse või aken laseb tuult läbi, on tegemist küll pahatahtlikkusega.

Kes siis ikkagi vastutab? Müüja?

Võlaõigusseadus ütleb üheselt, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse (edaspidi puudus) eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui puudus ilmneb hiljem.

Müüja ei vastuta asja puuduse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel puudusest teadis või pidi teadma.

Riigikohus on selgitanud, et lepingutingimustele mittevastavused ehk puudused võivad olla:

  • puudused, mida on võimalik avastada korrapärase ülevaatamise käigus ja
  • varjatud puudused, mis ilmnevad mõne aja möödudes peale asja kasutusse võtmist.

Seega on ülioluline, et müüja kõik olemasolevad ja võimalikud puudused ostjale ette näitab.

Hea oleks, kui need puudused ka müügilepingusse kõik kenasti kirja pandaks. Sellisel juhul vabaneb müüja vastutusest.

Kui aga jätta ostjat teavitamata või hiljem ikkagi mingi puudus leitakse, saab ostja nõuda:

  • puuduse kõrvaldamist,
  • kahju hüvitamist,
  • ostuhinna alandamist või
  • olulise puuduse korral ka lepingust taganeda.

Kohtupraktikat on selles valdkonnas palju ja sageli jääb müüja kaotajaks pooleks.

Mida aga teha siis, kui tegemist on näiteks sada aastat vana majaga, mille müüja sai päranduseks ja ei ole selles kunagi elanud ning ei tea maja seisukorda?

Sellisel juhul võib kokkuleppel ostjaga puuduse avastamisel eelpoolnimetatud õiguskaitsevahendite kasutamise välistada.

Siiski ei ole kõik nii roosiline. Seadusega on sätestatud, et kokkulepe on tühine, millega välistatakse vastutus või piiratakse seda kohustuse tahtliku rikkumise puhuks, samuti kokkulepe, mis võimaldab võlgnikul täita kohustuse oluliselt erinevana võlausaldaja poolt mõistlikult eeldatust või mis muul viisil ebamõistlikult välistab vastutuse või piirab seda.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist 

OSTAN/MÜÜN/ÜÜRIN KODU

The post Varjatud puudused kinnisvaras appeared first on KoduLine.

]]> Varjatud puudused https://koduline.com/ee/varjatud-puudused/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=varjatud-puudused Mon, 25 Sep 2023 16:46:36 +0000 https://koduline.com/ee/?p=4031 Seaduse kohaselt vastutab varjatud puuduste eest müüja ja seda reeglina ka siis, kui ta ise ei olnud puudustest teadlik.

The post Varjatud puudused appeared first on KoduLine.

]]>

Varjatud puudused

Mulle tundub, et viimastel aastatel on sagenenud probleemid kasutatud kinnisvara müümisel.

Näiteks müüakse vana räämas maja ja siis hakkab ostja esitama müüjale nõudeid seoses lepingutingimustele mittevastavusega ehk varjatud puudustega.

Vahel jääb mulje, et ostetakse meelega kasutatud ja remonti vajava kinnisvara, et siis müüjalt osa ostuhinnast tagasi nõuda.

Sellist tegevust ei saa kuidagi tolereerida.

Kuid on ka pahatahtlike müüjaid, kes varjavad puudusi parema müügihinna saamiseks.

Jah, seaduse kohaselt puuduste eest, mida ostja ei teadnud ega pidanudki teadma, vastutab müüja, ja seda reeglina ka siis, kui ta ise ei olnud puudustest teadlik.

Näiteks müüakse päranduseks saadud maja, milles pärija ei olnud sees elanud ega selle seisukorrast teadlik.

Sellisel juhul saab ostja rakendada õiguskaitsevahendeid, tuginedes seadusele ja müügilepingule.

Näiteks nõuda asja parandamist või kahju hüvitamist, alandada hinda või olulise rikkumise korral ka lepingu taganeda.

Mida siis teha?

Kõigepealt tuleb ostjale kõik ausalt ära rääkida – millised teadaolevad puudused on või millised võivad olla.

Ja kindlasti lasta notaril kanda need ka müügilepingusse. Sellisel juhul vabaneb müüja vastutusest.

Kokkuleppel ostjaga, võib ka välistada mõne õiguskaitsevahendi kasutamist.

Ka kinnisvaramaakleritel on siin oluline roll.

Parema müügitaktika kavandamisel sageli ilustatakse vahendatavat kinnisvara ja vassitakse faktidega.

Kuid ka müügikuulutust loetakse müügilepingu osaks. Seega olge põhjendamatu kiitmisega ettevaatlikud.

Aus ja lahtiste kaartidega tehtud tehing tagab teile meelerahu ja hea une.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist 

OSTAN/MÜÜN/ÜÜRIN KODU

The post Varjatud puudused appeared first on KoduLine.

]]> Kui raske siis seda oma kodu ikkagi müüa on?!?! https://koduline.com/ee/kui-raske-siis-seda-oma-kodu-ikkagi-muua-on/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=kui-raske-siis-seda-oma-kodu-ikkagi-muua-on https://koduline.com/ee/kui-raske-siis-seda-oma-kodu-ikkagi-muua-on/#comments Thu, 18 Mar 2021 16:25:00 +0000 https://koduline.com/ee/?p=2805 Oma kodu müümine on ju lihtne nagu 1-2-3! Teen lihtsalt toad korda, telefoniga kiired pildid ja riputan kuulutuse kuskile portaali üles. Või siis mitte?

The post Kui raske siis seda oma kodu ikkagi müüa on?!?! appeared first on KoduLine.

]]>

Kui raske siis seda oma kodu ikkagi müüa on?!?!

MILHOM Kinnisvara kinnisvara inimene Martin Neeme

Kodu müüja lugu – I vaatlus

“Oma kodu müümine on ju lihtne nagu 1-2-3! Teen lihtsalt toad korda, telefoniga kiired pildid ja riputan kuulutuse kuskile portaali üles. Kohe varsti peakski olema kodu müüdud,” on kodumüüja üsnagi enesekindel. 

Kohe kui jõuan kuulutuse ülesse panna tuleb esimene kõne. “Oi kui tore, juba esimene ostja,” mõtlen endamisi. Võtan toru, kuid avastan, et helistajaks on hoopiski kinnisvaramaakler. Selgitan talle, et ma soovin ise müüa. Maakler aga ikka pressib edasi ja ajab mind närvi. Viskan toru hargile.

Tuleb järgmine kõne. Veel üks tüütu maakler helistab ja ma tunnen, et muutun üha ärritunumaks! Saan neid kõnesid päevas ikka päris palju, kuid mitte ühtegi ostjat. Kui nüüd mõni aeg hiljem peakski helistama mõni ostja, siis on tülitavad maaklerid mind juba nii tigedaks ajanud, et tahaksin nähvata ostjale, kuid sellega võin peletada ta soovi objekti vaatama tulla. 

Lõpuks ikkagi leiame sobiva aja ja ostja tuleb kohale. Räägin talle oma kodust kõike ja ta tänab viisakalt, et näitasid mulle oma kodu. Astub uksest välja ja temast pole enam midagi kuulda. Käib veel mitmeid ostjaid, kuid ikka sama lugu. Aru ei saa, mis jama on…

 

Kodu müüja lugu – II vaatlus

Viimaks otsustasin võtta omale maakleri, kes mulle just tol hetkel helistama juhtus. Kutsusin ta koju ja ütlesin talle, et võid objekti müüa ja kuulutada, kuid ka minu kuulutus jääb portaali üles ja mingeid lepinguid ma ka ei tee! Niisiis, maakler teeb oma telefoniga pildid, kuid ikka ei midagi. Ikkagi mitte ühtegi ostjat! Võtan veel ühe maakleri, lootes et kui mina ise ja veel kaks maaklerit seda müüvad, siis saab kindlasti müüdud.

Nüüd aga on kuulutus juba pikka aega üleval rippunud, kuid ikka ei midagi.

Frustratsioon on juba tõsiselt suur ja ei tea mida teha. Ühel päeval leian postkastist sedeli, millele on kirjutatud “Ostan teie majja korteri”. Ohoo! Võtan telefoni ja helistan sedelil olevale numbrile, kuid vastu võtab hoopiski maakler. Muideks, väga hea jutuga kuju, lubab maad-ilmad kokku. Lausa nii hea, et olen ka temaga valmis lepingu vormistama, sest ta lubab mu kodu veel suurema summaga maha müüa. Allkirjastame lepingu, lasen teistel maakleritel kuulutused maha võtta ja teen seda ka ise. 

Nädal peale kuulutuse ülesse panemist maakler aga helistab ja kurdab, et turg on muutunud ning me peame hinda langetama, sest muidu me ikkagi müüdud ei saa. Selgitan, et ma ei ole nõus, kuna meil oli ju kokkulepe!

 

See on hetk, kus tunnen, et olen eriti plindris.

Olen nüüd lepinguga lõksus, hind on kõrge ja ikkagi ei saa kodu müüdud. Peas vasardab, et vihkan neid pagana maaklereid! Leping lõpeb ja ei taha enam midagi kuuldagi nendest vastikutest maakleritest. 

Uus kodu, mis silmapiiril oli, jäi ka selle tõttu ostmata…

Miks minuga nii juhtus?

Kahjuks see lugu mille ma just rääkisin on juhtunud ja juhtub väga paljudel inimestel, kes plaanivad oma kodu müüa.

Lihtne näide. Kui sul hambad valutavad, siis kas sa hakkad neid ise parandama või pöördud professionaali poole, kes teeb su hambad korda? Ise võib ju ka üritada, kuid sellega rikud oma hambad täiesti ja lõpuks võid maksta väga suuri summasid, et hambad korda saada.

Selleks, et sellist olukorda vältida, tuleks valida omale kohe algusest peale korrektne kinnisvara inimene. Tavaliselt sellised sulle ise ei helista. Otsinguid on hea alustada oma tutvusringkonnast või kui sul ei leidu tutvusringkonnast kedagi, siis väga hea alternatiivne koht on nüüdseks www.koduline.ee, kus saad valida just endale sobiva kinnisvara inimese kes aitab sul kodu ära müüa.

Mina lepingut ei taha, parem müün ise oma kodu paralleelselt teiste maakleritega!

Ainuesindusleping annab sulle kindluse, et su kodu on kindla kinnisvara inimese kätes, kes vastutab sinu kodu eest. Sinu isiklik kinnisvara inimene investeerib ainuesinduse tõttu oma aega ja raha ning tehtud investeeringud on ühtlasi ka tema stiimul see maha müüa. Kui on mitu suusõnalist maaklerit, siis tihti nad lihtsalt riputavad su kuulutuse oma telefoniga tehtud piltidega üles ja kirjutavad kaks rida midagi juurde, sest neid ei motiveeri mitte miski rohkemaks. Keegi teine võib ju selle objekti maha müüa ja tasu tehtud töö eest jääb saamata.

Nii pühkisin pindadelt tolmu ära, nüüd peaks hea olema! 

Korteri ettevalmistus ehk “Home Staging” on äärmiselt oluline, kuna keegi ei taha tegelikult kellegi teise vana osta. Selleks on iga korralik kinnisvara inimene loonud omale korraliku süsteemi: mis asjad tuleb ära panna, mida esile tuua jne. Enne kui saab lõpuks pildistama hakata võib see protsess teinekord kesta tunde.

Mis seal vahet on kas ma teen telefoniga pildid? 

Me elame üha tiheneva konkurentsiga maailmas. Kui varem pidid meelde jäämiseks end inimesele meelde tuletama 3-5 korda, siis nüüdseks on see kasvanud 12-15 korrale. See omakorda tähendab, et su kodu peab silma paistma ja eristuma teistest portaalis, aga ka sotsiaalmeedias.

Korralik fotograaf, kes on spetsialiseerunud kinnisvara pildistamisele, mitte ei tee enamus ajast pulmade või looduse pilte, teab täpselt kuidas ja mis nurga alt saada parimad pildid. Pildid ei tohiks olla kunagi venitatud ega liigselt peitvad. Kui ostja tuleb kohale, siis peaks ta tundma, et müüdav kodu on reaalsuses samasugune nagu piltidel.

Ma ju tegin head pildid, mis on venitatud ja võimendatud, et ikka kodu tunduks suurem!

Kuna me oleme emotsionaalsed olendid. Kui me langetame mingi otsuse nende sadade kuulutuste vahel ja valime ühe välja, mida vaatama minna ning pettume, siis on peaaegu võimatu kohapeal uut emotsiooni luua. Negatiivne on alati tugevam, kui positiivne. Seepärast on ka väga oluline, et pildid ei oleks venitatud, ega erinevate filtrite ja seadetega üle keeratud. See on ka põhjus miks mina ise kasutan ainult professionaalset fotograafi, kelle piltide tagasiside kodude vaatajate poolt on alati positiivne.

Ma ju panin kuulutuse ülesse, miks ostjaid ei tule?

Iga edukas kinnisvara inimene teab, et hoolikalt läbimõeldud turundus on kodu müügi puhul väga oluline.

Näide: Olen korduvalt näinud portaalidesse seisma jäänud kuulutusi, kus on 2 rida teksti ja 3 pilti, mis ei ütle mitte midagi. 

Kuulutamine eeldab sotsiaalmeedia teadmisi, maaklerite võrgustikku, avatud uste päevi, täpseid kellaaegu millal postitada ja kuhu, antud kodu klientuuri tundmist ja kuidas see kodu sihtgrupini viia.

Kellele seda müümist ikka vaja on, mul on ju nii ilus kodu, et kõik tahavad seda!

Müügitekst annab sulle korraliku ülevaate müüdava kodu puudustest ja plussidest ning aitab kliendini tuua ka selle info osa, mida tihti kahjuks kiputakse varjama. Korralikult koostatud müügitekst valmistab ette ka mõistmaks kliendi vajadusi.

Näide 1: mu endisel kolleegil oli üks klient, vanem naisterahvas, kes otsis omale uut kodu. Nad leidsid sobiva kodu. Naisterahvale meeldis kõik mis oli kuulutuses ja läksid vaatama ning ka kohapeal meeldis naisterahvale kõik. Siis nad aga jäid peale vaatamist maja ette arutama ning naisterahvas tunnistas, et see kodu pole siiski päris talle. Kolleeg uuris miks nii: sulle ju meeldis see planeering, vaade, toonid jne. Lõpuks selgus, et köögitasapinnal oli kahe rauaga pliidiplaat, kuid naisterahvale meeldib väga süüa teha ja tema jaoks on oluline, et kindlasti oleks nelja rauaga pliidiplaat. Kolleeg selgitas, et seda imelihtne lahendada. Vaja on vaid lõigata tasapinnas auk suuremaks ja paneme sulle suurema pliidiplaadi, mis maksab sulle ca 200-300 eurot. Peale seda leitud lahendust ostis naisterahvas selle kodu ära. Korteri müük oleks võinud ära jääda kahese pliidiraua augu pärast.

Näide 2: mul oli korter Veerennis mille maksumus oli ca 170 000€ ja omanik oli üritanud seda müüa, kuid tulutult. Tegime lepingu, fotograafiga pildid ja alustasime turundusega. Üks kuu hiljem tuli potentsiaalne ostja, kes aga soovis kõvasti tingida. Sain aru, et hind ei ole tema jaoks tegelikult niivõrd suur argument, sest probleem on mujal. Selgus, et ta on õrna unega ja magamistuba asus täpselt trepikoja kõrval. Teda häiris trepikojast tulev löök-müra, mis tuleneb kõndimisest, ukse avamisest ja sulgemisest, ehk siis tavalised heliisolatsiooni plaadid ei sobinud. Peale pikki otsinguid leidsin löök-müra summutamise plaadid ja probleem oliga lahendatud ning korter müüdud.

Need näited illustreerivad, et heal kinnisvara inimesel peab olema suur võime lahendada väga erinevaid olukordi.

Nii! Ma vaatasin, et naaber müüb selle hinnaga, aga ma olen targem ja panen kõrgema hinna!

Oletame, et kõik senised etapid on vilja kandnud ja nüüd ostja soovib seda kodu osta.

Selle jaoks teeb õige kinnisvara inimene alati enne kodu müüki võtmist kodule ära hinnastamise, mis aitab välja selgitada kodu tõelise väärtuse. Kui hind on vale, siis jääb objekt turule seisma ja seda kutsutakse üle küllastumiseks ehk inimesed on seda liiga palju näinud ja tekib küsimus, et mis sellel objektil viga on. Üürikorterite puhul võib teatud piirkondades isegi 10€ määravaks saada!

Näide: piltlikult öeldes, kui jääd vallaliseks ja juba aastaid ei leia endale kedagi, siis hakkavad tekkima kõhklused – huvitav, miks ma kedagi ei leia ja kas mul on midagi viga?

Tänu sellele, et on ära tehtud hinnastamine, on olemas teadmine, et hindamisakt tuleb täis. See on saanud paljudele saatuslikuks, sest kui see ei tule täis siis see tähendab, et on vaja lisaks omafinantseeringut, mida aga paljudel pole.

Korrektsel hinnastamisel on lihtne saada sama suurt hindamisakti ning seetõttu saab ostja rahulikult pöörduda panga poole ka juhul kui pole 100% omafinantseeringut olemas.

Ta tuleb siia kauplema, aga mina olen targem ja ei anna sentigi alla!

Kinnisvaras tuleb tihti ette olukordi, kus kliendid soovivad hinnaga kaubelda. Tihti küsitakse hinnast alla kümneid tuhandeid, kuid teinekord isegi sadu tuhandeid eurosid. Tark kinnisvara inimene teab täpselt kuidas kauplejatega tegeleda, et hinnas ei peaks alla tulema. Üldine läbirääkimiste reegel üle kogu maailma on see, et mõlemad pooled peavad kaotama, et jõuda kuskile kokku. See kehtib ka kinnisvaras, juhul kui kodule ei ole piisavalt ostjaid. Kui on aga väga palju tahtjaid, saab saab alati korraldada vastupidiselt alla kauplemisele enampakkumise, kus kodu hinda tõstetakse mingi kindla summa kaupa. Selliseid juhtumeid on aga pigem harva. Loomulikult tunned hea kinnisvara inimese ka selle küsimuse järgi ära: “kui ma ei suuda seista oma vahenduse eest, siis kuidas ma suudan seista sinu kodu hinna eest?”

Juhuu! Leidsin sobiva ostja, aga parem varjan teatud puudusi, sest muidu ta ei pruugi osta!

Esimesel kohtumisel, kui kinnisvara inimene tuleb kodu enne müüki võtmist vaatama ja hindama, siis on tal väga oluline välja selgitada, kas antud kodul leidub ka varjatud puudusi. Isegi lihtne katkine pistikupesa, kust voolu ei tule, võib saada suureks probleemiks, kui seda ei tooda kliendile korrektselt välja nii kohtumisel kui ka notaris, kuna ka selline asi võib mõjutada kliendi ostusoovi.

Näide: Ma müüsin ühte kodu Rapla lähistel, kus omanik väitis mulle, et kogu torustik on korras ja ei leki. Endale tundus, et siiski-siiski, sealt võib lekkida. Tegime tehingu ära ja ostja helistas mulle ning kurtis, et torustik lekib. Selgitasin talle, et see on varjatud puudus ja sellega võib kohtusse pöörduda, kui endine omanik probleeme ära ei lahenda.

Ma aeg-ajalt ikka naljatan, et peale kodu ostu-müügitehingut algab justkui 3-aastane abielu, kus müüja ja ostja on omavahel seotud. Parem on alati ostjale esile tuua kõik probleemid, kuid on oluline kuidas seda serveerime. Proffessionaale kinnisvara inimene suudab kindlasti tuvastada erinevaid inimtüüpe ja teab viise kuidas teatud asju neile pehmelt serveerida.

Autor: MILHOM Kinnisvara kinnisvara inimene Martin Neeme

Leia maakler

LOE ka meie teisi blogi artikleid.

KoduLine Podcast:

The post Kui raske siis seda oma kodu ikkagi müüa on?!?! appeared first on KoduLine.

]]> https://koduline.com/ee/kui-raske-siis-seda-oma-kodu-ikkagi-muua-on/feed/ 7 Kuidas müüa kinnisvara? https://koduline.com/ee/kuidas-muua-kinnisvara/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=kuidas-muua-kinnisvara https://koduline.com/ee/kuidas-muua-kinnisvara/#comments Mon, 15 Mar 2021 13:12:34 +0000 https://koduline.com/ee/?p=2748 Kinnisvara müümisel võib tekkida küsimus, kas kaasata selleks maakler või tulla toime oma jõududega. Jättes kõrvale korteriomaniku müügivõimed, vaatleme võrdluseks üksnes rahalist poolt – kui kallis on omal käel müümine ning millised teenused maakleritasus sisalduvad.

The post Kuidas müüa kinnisvara? appeared first on KoduLine.

]]>

Kuidas müüa kinnisvara?

Lii Aalik
Vanemmaakler tase 6
KoduLine kaasasutaja

Kinnisvara müümisel võib tekkida küsimus, kas kaasata selleks maakler või tulla toime oma jõududega.

Jättes kõrvale korteriomaniku müügivõimed, vaatleme võrdluseks üksnes rahalist poolt – kui kallis on omal käel müümine ning millised teenused maakleritasus sisalduvad.

Hinnastamine

Hind on iga kinnisvaraobjekti peamine omadus, sest selle hinna saamiseks ju kogu müügiprotsess käivitataksegi.

Omal käel hinda määrates on kaks keerukat kohta:

  1. mõnikord kipub omanik omaenda kodu müües hindama üle emotsionaalseid väärtusi, näiteks remondiga nähtud vaeva.
  2. või siis võib alahinnata nõudlust ning lasta ostjal liiga palju tingida.

Kuigi turuhindadest saab ülevaate teisi sarnaseid kuulutusi jälgides, siis nendest ei joonistu välja, missuguse hinnaga sellised objektid päriselt müügiks läksid ning missugused väikesed detailid, lisaks suurusele ja asukohale, veel määravaks osutusid – kuhupoole on aknad, mitmes korrus, milline seina materjal jne. Seega oleks omal käel mõistlik enda kinnisvaraobjekt enne müüki ära hinnata.

 

Hindamisakti maksumus on 150-400 €, sõltuvalt asukohast ning toalisusest

Maakleritel on enamasti koostööpartneritest eksperthindajad, kellega koos müügihind reaalsete turuhindade statistika põhjal paika panna. Samuti vahetavad maaklerid omavahel infot ning tänu koostööle suudetakse tegelik väärtus määrata ilma lisakuludeta.

Eksperthinnang ehk hindamisakt on vajalik kodulaenu taotlemisel ning selle eest tasub tavapäraselt ostja.

Dokumentatsioon

Müügilepingu koostab notari jurist, tehingu viib läbi notar, kuid ometi jõuavad pidevalt kohtusse juhtumid, kus määravaks saavad väikesed nüansid.

Näiteks siis, kui ostja leiab objektilt pärast ostmist vea, mida saab tõlgendada varjatud puudusena – olgu selleks ammune ebakorrektne ümberehitus või vead küttesüsteemides. See võib müüjale veel mitu kuud pärast müügitehingut tuua kaasa kopsakaid nõudeid. Kuna müügileping koostatakse müüja sõnade järgi, siis tavainimene, kes selle teemaga igapäevaselt kokku ei puutu, ei oska asjakohast infot lepingusse kirja panna.

Maakler oskab selliseid ohukohti ette näha ning korrektse sõnastuse lepingusse välja pakkuda, et neid kulusid tulevikus vältida. Samuti oskab ta juba korteri ülevaatusel võimalikele puudustele tähelepanu pöörata ning vigadest ausalt ostjale rääkida. Selliste tegevuste tulemusel jääb ära võimalus hiljem varjatud vigade eest nõudeid esitada.

Maakler oskab selliseid ohukohti ette näha ning korrektse sõnastuse lepingusse välja pakkuda, et neid kulusid tulevikus vältida.

Samuti oskab ta juba korteri ülevaatusel võimalikele puudustele tähelepanu pöörata ning vigadest ausalt ostjale rääkida. Selliste tegevuste tulemusel jääb ära võimalus hiljem varjatud vigade eest nõudeid esitada.

Fotod

Kuigi kaasajal on igaühel fotoaparaat taskus, on kinnisvaraobjekti jäädvustamine veidi keerulisem teema. Telefoniga pildistades, eriti siseruumides, ei kipu kvaliteet olema piisav, et objekti ilu esile tuua. Omaenda kodu müües ei oska inimene ka tihti hinnata, milline nurk võiks võõrale pilgule kõige atraktiivsem tunduda.  

Eriti oluline on professionaalne fototehnika väikeste korterite puhul, kus tuba hästi kaadrisse ei taha mahtuda.

Fotograafi hind on lähtuvalt kinnisvara asukohast ja suurusest keskmiselt 80-300 €.

Maakleri värbamisel on fotograafi teenus juba hinna sees.

Kuulutus

Üks kulukas väljaminek omal käel müües on kuulutused.

Kuulutada tuleks vähemalt kahes – kolmes suuremas kinnisvaraportaalis ning eraisikule maksab see keskmiselt 25-50 €/kuus ühe portaali kohta. Kui lisaks võtta arvesse veel kuulutuse tasuline ettepoole tõstmine ja mitmekuuline müügiperiood, siis võib kuluda kokku mitusada eurot. Maakleri värbamisel on need kulud maakleri kanda.

Suuremas linnas asuva korteri müügiks kulub reeglina vähemalt kolm kuud, majade puhul on see tavaliselt pool aastat või kauemgi.

Näiteks liiga kõrge müügihinna puhul, kus huvilisi ei teki, võivad kulud vähehaaval kosmiliseks tiksuda. Maakleritel on portaalidega lepingud ning kuulutuste ülevalhoidmise eest kulusid juurde ei tiksu.

Suhtlus ostjatega

Pea iga kinnisvarakuulutuse peale järgnevad arvukad kõned. Väike osa neist on reaalsed ostuhuvilised.

Omal käel müües tuleb arvestada, et suur osa huvilisi on tegelikult maaklerid, kes soovivad selle objekti enda nime all müüki panna. Samuti võib helistajate hulgas olla “huvilisi,” kes tegelikult müüvad ise sarnast objekti ning uurivad lihtsalt turgu.

Sellistele kõnedele tekib juurde reaalne hinnalipik, kui need hakkavad segama kinnisvaraomaniku enda igapäevast elu ja tööd. Oluline on osata kõigi nende kõnede käigus hinnata, kui tõsise ostuhuvilisega on tegu ja keda kutsuda objekti vaatama ning kellesse pigem mitte aega panustada. Lisaks läheb vaja omal käel müüjal siin ka head müügimehe suhtlemisoskust ning diplomaatiat.

Kinnisvara ostmine on emotsionaalne ost ja seal peab olema väga toetav ning asjalik, et ostjas turvatunne tekitada. 

Kinnisvara näitamine on küll oma kodu müües mugav, sest näitaja on huvilise saabudes niikuinii kodus

Kuid siin on üks psühholoogiline asjaolu – kui huviline saabub kinnisvaraga tutvuma ning seda näitab talle selle praegune omanik, siis huvilisel on raske kujutleda end selle koha peremehena.

Praeguse peremehe kõrval tunneb ta end ikkagi pigem külalisena, kelle kõrval on keeruline seda kohta oma koduna tunnetada. Lisaks valib ta sõnu täpsustavate küsimuste esitamisel, et kodu praegusi omanikke mitte solvata.

Kui aga müüakse mitte oma kodu, vaid kaugemal asuvat objekti, näiteks maakodu, siis tuleb iga huvilise peale arvestada teatud aeg ja kütusekulu.

Seega on see osa maakleri tööst tegelikult üks töömahukamaid, aga ka olulisemaid ja tulemuslikumaid.

Oluline on aga leppida võimalikult täpselt kokku mängureeglid, et maakler saaks müügitehingu võimalikult iseseisvalt läbi viia ning ei peaks iga lisaküsimuse või hinnatingimise peale omanikule helistama.

Tehing

Kui käed on löödud, ei ole tehing veel läbi. Ostjate laenuotsused võtavad panga poolt aega 1-2 nädalat ning on oluline osata hinnata, kui realistlik panga positiivne otsus on ning kas peaks kuulutuse selleks ajaks maha võtma, küsima käsiraha või pigem kuulutama edasi ja koguma uusi huvilisi.

Maakler aitab valmistada tehingu ette selliselt, et kõigil oleks maksimaalne võimalik kindlustunne, kuid kõik riskid ei jääks müüja kanda.

Kuigi panga positiivse otsuse korral on jäme ots juba panga ja notarite käes, on eriti oluline see, et pank ja notar saaksid oma tööks korrektse sisendi. Kinnisvara müüja ise on sageli sel hetkel juba hõivatud omaenda uue koduga seotud asjaajamistega, nii et senise kodu müümisel võivad olulised nüansid hõlpsalt kahe silma vahele jääda.

Kõige põletavam neist on muidugi kinnisvara vigade nõuetekohane fikseerimine. Kui mõnest hallituskoldest oli juttu, aga notari paberitesse see ei jõua, võib ostjal olla võimalus hiljem soolane nõue esitada. Varjatud veaks võib isegi olla häirivate eluviisidega naaber!

Samuti on oluline, et detailideni saaks paika pandud, missuguses komplekssuses kinnisvaraobjekt üle antakse – mööbel, kodutehnika, vaibad, valgustid.

Kindlasti peab paberitesse kirja saama see, mis kuulub korteri juurde ning missugused õigused on selle kasutamiseks – keldriboks, parkimiskoht jne.

Ka kõik kommuunaalarvete näidud tuleb nõuetekohaselt fikseerida. Lisaks tuleb peale notaritehingut koostada üleandmisakt ning korrektselt kinnisvara uuele omanikule üle anda.

Kui maakler on asjaga algusest peale kaasas, ajab tema need paberid korrektselt korda, sest tegemist on võrdlemisi rutiinse asjaajamisega. Kui aga müüja on seni müünud omal käel ning otsustab alles tehingu fikseerimisel abi palgata, siis siinkohal on töö tellija materjalist. Alles selles faasis kaasatud ekspert saab töötada ainult selle info valguses, mida tellija talle annab ning jäävad ikkagi riskid, et mõni oluline asjaolu jääb paberites kajastamata.

Seega tuleks juba müügiprotsessi alustades hinnata, kas osatakse üksi lõpuni minna või tuleks pigem kaasata maakler kohe alguses.

Kokkuvõtteks – on igaühe otsustada, missuguseid kulusid ja riske enda kinnisvara müümisel võtta.

Maakleritasu võib esmapilgul ära kohutada. Kuid see on kindel, fikseeritud summa ning tuleb tasuda alles tehingu toimumisel. Omal käel müües võib saada odavamalt, kuid võimalik on ka, et kulud tiksuvad lõpuks veelgi kallimaks. Ning need kulud tuleb tasuda enne, kui tehing aset leiab.

Kõiki kaudseid kulusid ja juriidilisi riske aga prognoosida ei saagi.

Leia maakler

Loe ka meie teisi blogi artikleid.

KoduLine Podcast:

The post Kuidas müüa kinnisvara? appeared first on KoduLine.

]]> https://koduline.com/ee/kuidas-muua-kinnisvara/feed/ 7 #3 Marko Sults: “Kuidas kinnisvara ostes veenduda, et puuduvad varjatud vead?” https://koduline.com/ee/3-marko-sults-kuidas-kinnisvara-ostes-veenduda-et-puuduvad-varjatud-vead/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=3-marko-sults-kuidas-kinnisvara-ostes-veenduda-et-puuduvad-varjatud-vead Thu, 02 Apr 2020 11:31:48 +0000 https://koduline.com/ee/?p=1785 Külaline on kogenud ehitusspetsialist Marko Sults, kes räägib kuidas kinnisvara ostmisel või müümisel vältida varjatud vigu. Ehituskaitse Büroo kohta loe ehituskaitse.ee kodulehelt.

The post #3 Marko Sults: “Kuidas kinnisvara ostes veenduda, et puuduvad varjatud vead?” appeared first on KoduLine.

]]>

#3 Marko Sults:
“Kuidas kinnisvara ostes veenduda, et puuduvad varjatud vead?”

Külaline on kogenud ehitusspetsialist Marko Sults, kes räägib kuidas kinnisvara ostmisel või müümisel vältida varjatud vigu.

Ehituskaitse Büroo kohta loe ehituskaitse.ee kodulehelt.

The post #3 Marko Sults: “Kuidas kinnisvara ostes veenduda, et puuduvad varjatud vead?” appeared first on KoduLine.

]]>