Mida peaks teadma kodulaenust?
Lii Aalik
Vanemmaakler tase 6
KoduLine kaasasutaja
Oled otsustanud osta oma unistuste kodu kodulaenuga ja seisad nüüd paljude küsimuste ees, valides erinevate pankade vahel. Püüame sind aidata sellel maastikul orienteeruda.
Siin on mõned tähtsad punktid, mida peaksid teadma, et leida endale parimate tingimustega kodulaen.
Kodulaenu valimisel on oluline teha põhjalik eeltöö ja arvestada kõiki aspekte.
Laenu taotlemisel on oluline mõista:
- marginaali
- intressimäära
- tagasimakseperioodi
- lisakulude ja laenutingimuste mõju
Erinevate pankade pakkumiste võrdlemine ja laenulepingu tingimuste hoolikas lugemine aitab sul teha teadliku ja targa otsuse. Kodulaen on pikaajaline kohustus, seega tuleks seda otsust põhjalikult kaaluda.
Kas ma saan kodulaenu?
Omafinantseering ja hüpoteek
Esimese sammuna on mõistlik uurida oma kodulaenu võimalusi ja suurust, et eelarve kodu ostmiseks paika saada. Soovitame seda teha veel enne kui hakkad kodu valima, sest muidu võib juhtuda, et leiad sobiva kodu, kuid laenuotsus on negatiivne. Selliste hetkede vältimiseks ongi hea alustada kõigepealt pangast.
NB! Pankade esmane nõue on, et laenu taotlejal peab olema kehtiva töölepinguga ühe tööandja juures järjepidevalt töötatud vähemalt 6 kuud.
Kodulaenu antakse omafinantseeringuga ehk keskmiselt 10-20% ostetava kinnisvara summast tuleb ise sissemaksena tasuda.
Sissemakse suurus sõltub taas mitmest erinevast nüansist ja kindlasti arvestatakse ka laenutaotleja eelnevat finantskäitumist.
Hea on teada, et juhul kui sul ei ole sissemakse osa, siis saad seda enamasti asendada ka lisatagatisega. Tähtis on lisatagatise väärtus, et see kataks ära sissemakse suuruse ning ca 30% jääks veel väärtusest üle hüpoteegi seadmiseks. Hüpoteek seatakse sellele kinnisvarale, mis jääb laenu tagatiseks. Samuti seatakse hüpoteek ka ostetavale kinnisvarale kuni laen on tasutud. Hüpoteek ei ole võrdne laenusummaga. Hüpoteegi summa kantakse kinnistusraamatusse sisse ja seatakse alati kõrgem (30%), et juhul kui peaks juhtuma see, et sa ei suuda laenu tagasi maksta ning pank paneb su kinnisvara müüki, kataks see ära ka sellega kaasnevad kulud (kohtutäitur, lepingud jne).
Kõige lihtsam variant, mis annab laenu suurusjärgust ülevaate on laenukalkulaator. Need on kättesaadavad erinevate pankade kodulehtedel, kuid ei pea paika 100% täpsusega.
Näiteks:
Selleks, et olla kindel oma laenuvõimekuses, tuleb teha esimese sammuna laenutaotlus. Soovitame alustada oma kodupangast, sest nad tunnevad sind kõige paremini ja nad omavad su finantsseisust parimat ülevaadet. Sinna juurde võta kindlasti ka konkureerivaid pakkumisi 1-2 pangast, et näha tingimuste erinevust ning saaksid aimu oma läbirääkimiste ulatustest.
NB! Esialgne pakkumine pangast ei pruugi olla jäigalt paigas ja alati tasub küsida paremaid tingimusi.
Laenu tingimused
Laenu tingimused määravad ära:
- intressimäära
- tagasimakseperioodi
- laenusumma
Pea meeles, et väga oluline on hoolikalt läbi lugeda kõik lepingutingimused ja punktid, et vältida hilisemaid arusaamatusi.
Näiteks mõned lepingud võivad sisaldada ennetähtaegse laenu tagastamise tasu, mis tavapäraselt on ilma etteteatamiseta 3 kuu intressi tasu.
Seda on hea teada, sest kui soovid ostetud kinnisvara mõne aasta pärast maha müüa, siis pead pangale oma plaanist esimesel võimalusel teada andma, selleks et vältida lisa 3 kuu intressi tasumist.
Teade ei kohusta müüma, kuid annab võimaluse lisakulusid kokku hoida. Seda teadet võid iga 3 kuu tagant korrata kui müügiprotsess peaks pikemaks kujunema. Pankadele enamasti piisab lihtkirjas esitatud teatest.
Intressimäär ja euribor
Intressimäär on summa, mida maksad laenatud raha kasutamise eest kindlal perioodil ja seda väljendatakse protsentuaalse osana laenusummast.
Eluasemelaenu intressimäära kujundamisel lähtutakse panga marginaalist ja euriborist.
Euribor on Euroopa pankade omavahelise laenamise keskmine intressimäär, mida kasutatakse nii pankadevahelisel laenamisel kui ka klientidele laenamisel. Seda arvutatakse umbes 40 Euroopa panga keskmise intressimäära alusel. Seega kujuneb euribor suurima käibe ja kõrgeima krediidireitinguga pankade kokkuleppe alusel. Eestis kasutatakse euribori suuremate laenude ehk eluasemelaenude ja teiste hüpoteeklaenude väljastamisel, mis on seotud kindla perioodiga. Üldjuhul võetakse selliste laenude aluseks 6 kuu euribor. Määratud perioodi möödudes arvutatakse uuesti laenu intressimäär, lähtudes kehtivast euriborist.
Kodulaenude andmisel jääb enamasti marginaal keskmiselt 1,7 – 2,5% vahele, millele lisandub 6 kuu euribor. Marginaal sõltub taas väga paljudest nüanssidest, ka laenusaaja enda finantskäitumisest, üldisest majanduslikust olukorrast jne.
NB! Mitmed pangad soodustavad A-energiaklassi kodude ostmist ning annavad soodsamaid laenutingimusi (nt. marginaal 0% + 6 kuu euribor kaheks aastaks, lepingutasu 0 € jne).
Lisaks on suurele euribori %-le teinud pangad pakkumisi fikseeritud euriboriga. Tasub kindlasti uurida kõiki pakkumisi ning need korralikult läbi mõelda. Näiteks võib euribor 1 aasta pärast langeda, kuid fikseeritud euriboriga maksad sel perioodil suuremat intressimäära kui muidu maksaks.
Tagasimakseperioodi mõju
Tagasimakseperioodi pikkus mõjutab laenu kuumakse suurust ja koguintressi. Pikema perioodi valimisel on kuumaksed väiksemad, kuid kokkuvõttes maksad rohkem intresse.
Näiteks 100 000 euro suuruse laenu puhul võib 20-aastase perioodi kuumakse olla umbes 600 eurot, aga 30-aastase perioodi puhul on kuumakse ca 450 eurot, kuid koguintress kõvasti suurem summa. Selle ülevaate saamiseks on abiks taas laenukalkulaatorid.
Kodulaenuga kaasnevad lisakulud
Kodulaenuga kaasnevad erinevad lisakulud. Selleks, et pank saaks ostetavat või lisatagatisena olevat kinnisvara võtta tagatiseks ja seada neile hüpoteek, tuleb väärtuse määramiseks tellida eksperthinnang ehk hindamisakt.
Akti hind sõltub kinnisvara asukohast, suurusest ning andmete keerukusest. Küsi pakkumist erinevatest büroodest. Pangad aktsepteerivad vaid nende kodulehel märgitud büroosid ning kindlasti kontrolli see üle enne akti tellimist.
Näiteks Tallinna 2-toalise korteri eksperthinnang võib jääda 180-250 € vahele.
Kui akt on tehtud ja pangast positiivne vastus olemas, on järgmiseks sammuks laenulepingu sõlmimine.
Laenulepingu sõlmimise tasu ehk lepingutasu on väga erinev ja sõltub enamasti laenusumma suurusest.
NB! Küsi julgesti ka pangast infot koostööpartnerite kohta, kelle kaudu on hindamisakti tellimine soodsam. Laenulepingu soodustust võid küsida ka maakleribüroost, kelle kaudu ostad kinnisvara või otse oma panga kliendihaldurilt. Tavaliselt on lepingutasu kuni 1% laenusummast.
Kui laenuleping sõlmitud, siis järgmine samm on notariaalne tehing. Tavapäraselt on notaritasud ostja ja müüja vahel jagatud võrdses osas ning riigilõivu tasub ainult ostja. Riigilõivu tasumisel kantakse uus omanik kinnistusregistrisse ning kuna see on ainult ostja huvi, siis on tasumine tema kanda. Hüpoteegi seadmise eest tasub samuti ostja.
Notaritasude suurust saab taas arvestada kalkulaatoriga.
Kindlasti tuleb igakuiste väljaminekute hulka arvestada ka ostetava ja lisatagatisena kasutava kinnisvara kindlustusmaksed. Tavaliselt pakuvad suuremad pangad omapoolset kindlustusteenust, kuid seda saab igaüks ise vabalt valida.
Loodame, et need näpunäited aitavad sul teha parima valiku kodulaenu osas.
Edu unistuste kodu soetamisel!