KoduLine

Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise kord

Angelika Larkina — Mon, 15 Apr 2024 05:49:01 +0000

Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise kord

Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb ette teatada vähemalt 7 päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Ehk koosoleku kutse väljastamise ja koosoleku vahele peab jääma 7 päeva. Üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida vähemalt koosoleku toimumise aeg ja koht ning päevakord. Koos koosoleku kutsega tuleb korteriomanikele teada anda koht, kus on võimalik tutvuda koosolekul arutamisele tulevate dokumentidega (põhikiri, majanduskava eelnõu, majandusaasta aruanne, vandeaudiitori aruanne või revisjonikomisjoni arvamus jms) ning nende dokumentidega tutvumise kord.

Kui korteriomaniku elukoht või juriidilise isiku asukoht ei ole korteriomandi asukoht ja ta ei ole ühistule teatanud oma tegelikku elu- või asukohta, on korteriühistul õigus lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoht.

Kui aga korteriomanik on teatanud ühistule oma elektronposti aadressi, tuleb koosoleku teade ja koos nimetatud dokumentidega saata sellel aadressil. Lisaks võib koosoleku teade üles panna ühistu teadetahvlile ja avaldada ühistu intranetis. Kui ühistu põhikirjaga ei ole ette nähtud, et koosolek on otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust, tuleb koosoleku kutses märkida, et korteriomaniku soovimatuse või võimatuse korral koosolekust osa võtta, peaks ta määrama endale esindaja, kellele anda koosolekul osalemiseks ja hääletamiseks lihtkirjalik esindusõigust tõendav dokument.

Iga korteriomanik peab arvestama, et koosolekul osalemine ei ole mitte tema privileeg vaid otsene kohustus.

Korteriomanikel on õigus nõuda täiendavate küsimuste võtmist päevakorda. Kui korteriühistul on 30 või enam liiget, võivad vastava nõude esitada vähemalt 1/5 liikmetest, väiksema liikmete arvu korral aga vähemalt 6 liiget. Iga täiendava küsimuse kohta tuleb esitada põhjendus. Taotlus tuleb esitada juhatusele mitte hiljem kui 3 päeva pärast üldkoosoleku kokkukutsumisest teatamist, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Kui pärast üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmist päevakorda korteriomanike nõudel muudetakse, tuleb päevakorra muutmisest teatada enne üldkoosoleku toimumisest samas korras ja sama tähtaja jooksul nagu üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmisel.

Kui korteriühistul on audiitor või revisjonikomisjon võivad vähemalt 1/5 korteriomanikest nõuda, et audiitor või revident peab osalema majandusaasta aruande kinnitamise otsustamise juures ja andma vandeaudiitori aruande või arvamuse kohta selgitusi. Sellekohane kirjalik nõue tuleb esitada vähemalt 5 päeva enne üldkoosoleku toimumist.

Riigikohus on selgitanud, et: „Üldkoosoleku otsus on tühine, kui koosoleku kokkukutsumise korda on oluliselt rikutud, kui liikmele ei saadeta koosoleku teadet või see saadetakse hilinenult, aga ka see, kui päevkord on puudulik või ebaselge. Koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine on samuti see, kui korteriomanikele ei tehta enne koosolekut kättesaadavaks otsuste eelnõusid või dokumente, mille kinnitamist koosolekul hääletama hakatakse. Samuti võib koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine olla see, kui koosoleku teatest ei ole aru saada, kus ja millal koosolek toimub.“

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise kord appeared first on KoduLine.

Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumine

Angelika Larkina — Mon, 15 Apr 2024 05:31:38 +0000

Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumine

Käes on aeg, kui korteriühistud peavad kokku kutsuma iga aastase korralise üldkoosoleku selleks, et:

• kinnitada eelmise majandusaasta aruanne

• kehtestada uus majanduskava

• vajadusel vastu võtta kaasajastatud põhikiri

• vajadusel valida uus juhatus

• arutada muid aktuaalseid küsimusi

Korteriühistu juhatus on kohustatud igal aastal koostama majandusaasta aruande raamatupidamise seaduses sätestatud korras ja esitama selle korteriomanike üldkoosolekule kinnitamiseks. Sellest kohustusest on vabastatud vaid kuni kümne korteriomandiga ühistud, kes peavad kassapõhist raamatupidamist ja juhivad end ise ilma valitsejata. Kinnitatud majandusaasta aruanne tuleb esitada registrile 6 kuu jooksul majandusaasta lõppemisest arvates elektrooniliselt ettevõtja portaali https://ettevotjaportaal.rik.ee/ või notari kaudu.

Kui põhikirjaga on ette nähtud raamatupidamise aastaaruande audiitorkontrolli kohustus, tuleb registrile esitada aruanne koos vandeaudiitori aruandega.

Lisaks peab juhatus koostama ka majanduskava, mille järgi teevad korteriomanikud korteriühistule perioodilisi ettemakseid. Nõuded majanduskavale on kehtestatud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §-s 41. Kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Majanduskava koostamisel tuleb arvestada, et majanduskavaga ei saa korteriomanikele kehtestada rahalisi kohustusi teistsuguse jaotusega, kui seadus, korteriomanike kokkulepped ja põhikiri seda ette näevad.

Kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut kokku, võivad vähemalt 1/10 korteriomanikest nõuda koosoleku kokkukutsumist, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet. Kui juhatus ikkagi ei kutsu üldkoosolekut kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega. Sellisel juhul tuleks ka kaaluda, kas olemasolev juhatus peaks jätkama ühistu juhtimist või tuleks valida uus, oma ülesandeid täitev juhatus.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumine appeared first on KoduLine.

Üürilepingu erakorraline ülesütlemine

Angelika Larkina — Mon, 25 Mar 2024 06:47:22 +0000

Üürilepingu erakorraline ülesütlemine

Üürnik peab üüripinda kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Seega, kui tegemist on eluruumiga, siis on see mõeldud elamiseks ja igasugune muu tegevus pole lubatud.

Samuti on oluline mitte ülemääraselt häirida majaelanikke ja naabreid. Eelkõige tuleb tagada öörahu. Öörahu algab kella 22st ja kehtib kuni kella 6ni hommikul ning puhkepäevale eelneval ööl kella 00st kuni kella 07ni. Öörahu ei kehti ööl vastu 1. jaanuari ning ööl vastu 25. veebruari ja 24. juunit.

Kui üürnik rikub neid kohustusi, võib üürileandja üürilepingu üles öelda. Kuid seda ei saa teha esimese rikkumise korral, rikkumine peab olema korduv ja üürileandja peab eelnevalt hoiatama üürnikku, et rikkumise jätkumisel, ütleb ta lepingu üles. Üürilepingu ülesütlemisest tuleb ette teatada vähemalt 30 päeva. Kui üürnik aga kahjustab eluruumi tahtlikult, ei pea seda ülesütlemistähtaega järgima.

Üürilepingu ülesütlemisavaldus tuleb esitada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja see peab sisalduma vähemalt järgmised andmed:

üüritud asi;
lepingu lõppemise päev;
ülesütlemise alus ja
ülesütlemise vaidlustamise kord ning tähtaeg.

Nõuete mittevastav ülesütlemisavaldus on tühine ja üürnik võib rahulikult jätkata eluruumi kasutamist.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Üürilepingu erakorraline ülesütlemine appeared first on KoduLine.

Müüja vastutus ja varjatud puudused kinnisvara müügil

Angelika Larkina — Thu, 25 Jan 2024 06:17:55 +0000

Müüja vastutus ja varjatud puudused kinnisvara müügil

Seaduse kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse (puudus) eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui puudus ilmneb hiljem.

Eeldatakse, et ostja peab puuduse avastama kahe aasta jooksul temale valduse üleminekust ja teatama sellest müüjale kahe kuu jooksul puuduse avastamisest.

Müüja vabaneb vastutusest vaid siis, kui ostja lepingu sõlmimisel puudusest teadis või pidi teadma. Füüsilisest isikust ostjal ei ole kohustust ostetav kinnisasi koheselt põhjalikult üle vaadata, puudus võib ja reeglina ilmnebki alles asja kasutusele võttes, nt remondiga alustades.

Riigikohus on selgitanud, et „Korteriomandi notariaalselt tõestatud müügilepingusse on otstarbekas, vajalik ning aus lisada punktid selle kohta, millised puudused müüjale teadaolevalt korteriomandil on. Notarid peaksid tõestamisseaduse §-st 18 tuleneva selgitamiskohustuse täitmisel tehingu pooltele mh selgitama, et korteriomandi majandamise asjaolud on olulised ning lepingus tuleks kirjeldada korteriomandi müüjale teadaolevad puudused.“

Riigikohtu arvates võib ka müügikuulutuses esitatud teave kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada.

Puudused ei ole piiratud ainult eluruumidega, vaid ka kaasomandi mõttelise osaga ning ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt lähiümbruses. Samuti on puuduseks mittetoimiv korteriühistu või kärarikkad naabrid.

Vanade majade puhul oleks otstarbekas märkida müügilepingus, et esineda võivad erinevad puudused ja kui ostja ikkagi tahab osta sellist ajahamba poolt puretud asja, välistada õiguskaitsevahendite kasutamine puuduste ilmnemisel. Seda eriti siis, kui müüja ei ole ise müüdavat kinnisasja kasutanud (nt pärandvara) ja ei ole teadlik asja tegelikust seisundist.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Müüja vastutus ja varjatud puudused kinnisvara müügil appeared first on KoduLine.

Varjatud puudused vana eluaseme ostul

Angelika Larkina — Wed, 10 Jan 2024 16:23:03 +0000

Varjatud puudused

Oi kui sageli tuleb ette olukordi, kus ostja ostab mingi vana eluaseme ja siis ilmnevad puudused, millest teda müüja või maakler enne müügilepingu sõlmimist ei teavitanud.

Ostja hakkab nõudma, et müüja ehitaks talle uue ahju, vahetaks ära katuse või muud sellist. Kas selline nõue on õigustatud?

Riigikohus on muuhulgas selgitanud, et „Vana maja lepingutingimustele vastavuse hindamisel tuleb lähtuda sarnase kasutusotstarbe ja vanusega hoonete tavapärasest ehk keskmisest seisundist.

See tähendab, et aastakümneid tagasi ehitatud hoonete puhul ei saa eeldada tänapäevastele ehitusnõuetele või projektdokumentatsioonile vastamist.“

Võlaõigusseadusega on sätestanud, et ostja võib nõuda müüjalt asja parandamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahenditega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust ja puuduse olulisust.

Riigikohus on ühes teises kohtuasjas muuhulgas selgitanud, et „Nõude lahendamisel tuleb arvestada sellega, et kahju hüvitamise tulemusel ei või hagejat põhjendamatult rikastada. Kohus peab arvestama, et pooled leppisid müügilepingus kokku kasutatud korteri müügis, sh kasutatud küttekolletega. Ostes kasutatud korteri, ei või ostja eeldada, et korteri küttekolded ja tehnosüsteemid oleksid samasuguses olukorras nagu uued. Seega peaks hüvitama vaid need kulutused, mis tuleb teha küttekollete viimiseks hüpoteetilisse olukorda, kus need oleksid pidanud olema, et vastata lepingu nõuetele.”

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Varjatud puudused vana eluaseme ostul appeared first on KoduLine.

Mida peaks teadma kodulaenust?

Angelika Larkina — Tue, 28 Nov 2023 14:12:24 +0000

Mida peaks teadma kodulaenust?

Lii Aalik
Vanemmaakler tase 6
KoduLine kaasasutaja

Oled otsustanud osta oma unistuste kodu kodulaenuga ja seisad nüüd paljude küsimuste ees, valides erinevate pankade vahel. Püüame sind aidata sellel maastikul orienteeruda.

Siin on mõned tähtsad punktid, mida peaksid teadma, et leida endale parimate tingimustega kodulaen.

Kodulaenu valimisel on oluline teha põhjalik eeltöö ja arvestada kõiki aspekte.

Laenu taotlemisel on oluline mõista:

marginaali
intressimäära
tagasimakseperioodi
lisakulude ja laenutingimuste mõju

Erinevate pankade pakkumiste võrdlemine ja laenulepingu tingimuste hoolikas lugemine aitab sul teha teadliku ja targa otsuse. Kodulaen on pikaajaline kohustus, seega tuleks seda otsust põhjalikult kaaluda.

Kas ma saan kodulaenu?

Omafinantseering ja hüpoteek

Esimese sammuna on mõistlik uurida oma kodulaenu võimalusi ja suurust, et eelarve kodu ostmiseks paika saada. Soovitame seda teha veel enne kui hakkad kodu valima, sest muidu võib juhtuda, et leiad sobiva kodu, kuid laenuotsus on negatiivne. Selliste hetkede vältimiseks ongi hea alustada kõigepealt pangast.

NB! Pankade esmane nõue on, et laenu taotlejal peab olema kehtiva töölepinguga ühe tööandja juures järjepidevalt töötatud vähemalt 6 kuud.

Kodulaenu antakse omafinantseeringuga ehk keskmiselt 10-20% ostetava kinnisvara summast tuleb ise sissemaksena tasuda.

Sissemakse suurus sõltub taas mitmest erinevast nüansist ja kindlasti arvestatakse ka laenutaotleja eelnevat finantskäitumist.

Hea on teada, et juhul kui sul ei ole sissemakse osa, siis saad seda enamasti asendada ka lisatagatisega. Tähtis on lisatagatise väärtus, et see kataks ära sissemakse suuruse ning ca 30% jääks veel väärtusest üle hüpoteegi seadmiseks. Hüpoteek seatakse sellele kinnisvarale, mis jääb laenu tagatiseks. Samuti seatakse hüpoteek ka ostetavale kinnisvarale kuni laen on tasutud. Hüpoteek ei ole võrdne laenusummaga. Hüpoteegi summa kantakse kinnistusraamatusse sisse ja seatakse alati kõrgem (30%), et juhul kui peaks juhtuma see, et sa ei suuda laenu tagasi maksta ning pank paneb su kinnisvara müüki, kataks see ära ka sellega kaasnevad kulud (kohtutäitur, lepingud jne).

Kõige lihtsam variant, mis annab laenu suurusjärgust ülevaate on laenukalkulaator. Need on kättesaadavad erinevate pankade kodulehtedel, kuid ei pea paika 100% täpsusega.

Näiteks:

Selleks, et olla kindel oma laenuvõimekuses, tuleb teha esimese sammuna laenutaotlus. Soovitame alustada oma kodupangast, sest nad tunnevad sind kõige paremini ja nad omavad su finantsseisust parimat ülevaadet. Sinna juurde võta kindlasti ka konkureerivaid pakkumisi 1-2 pangast, et näha tingimuste erinevust ning saaksid aimu oma läbirääkimiste ulatustest.

NB! Esialgne pakkumine pangast ei pruugi olla jäigalt paigas ja alati tasub küsida paremaid tingimusi.

Laenu tingimused

Laenu tingimused määravad ära:

intressimäära
tagasimakseperioodi
laenusumma

Pea meeles, et väga oluline on hoolikalt läbi lugeda kõik lepingutingimused ja punktid, et vältida hilisemaid arusaamatusi.

Näiteks mõned lepingud võivad sisaldada ennetähtaegse laenu tagastamise tasu, mis tavapäraselt on ilma etteteatamiseta 3 kuu intressi tasu.

Seda on hea teada, sest kui soovid ostetud kinnisvara mõne aasta pärast maha müüa, siis pead pangale oma plaanist esimesel võimalusel teada andma, selleks et vältida lisa 3 kuu intressi tasumist.

Teade ei kohusta müüma, kuid annab võimaluse lisakulusid kokku hoida. Seda teadet võid iga 3 kuu tagant korrata kui müügiprotsess peaks pikemaks kujunema. Pankadele enamasti piisab lihtkirjas esitatud teatest.

Intressimäär ja euribor

Intressimäär on summa, mida maksad laenatud raha kasutamise eest kindlal perioodil ja seda väljendatakse protsentuaalse osana laenusummast.

Eluasemelaenu intressimäära kujundamisel lähtutakse panga marginaalist ja euriborist.

Euribor on Euroopa pankade omavahelise laenamise keskmine intressimäär, mida kasutatakse nii pankadevahelisel laenamisel kui ka klientidele laenamisel. Seda arvutatakse umbes 40 Euroopa panga keskmise intressimäära alusel. Seega kujuneb euribor suurima käibe ja kõrgeima krediidireitinguga pankade kokkuleppe alusel. Eestis kasutatakse euribori suuremate laenude ehk eluasemelaenude ja teiste hüpoteeklaenude väljastamisel, mis on seotud kindla perioodiga. Üldjuhul võetakse selliste laenude aluseks 6 kuu euribor. Määratud perioodi möödudes arvutatakse uuesti laenu intressimäär, lähtudes kehtivast euriborist.

Kodulaenude andmisel jääb enamasti marginaal keskmiselt 1,7 – 2,5% vahele, millele lisandub 6 kuu euribor. Marginaal sõltub taas väga paljudest nüanssidest, ka laenusaaja enda finantskäitumisest, üldisest majanduslikust olukorrast jne.

NB! Mitmed pangad soodustavad A-energiaklassi kodude ostmist ning annavad soodsamaid laenutingimusi (nt. marginaal 0% + 6 kuu euribor kaheks aastaks, lepingutasu 0 € jne).

Lisaks on suurele euribori %-le teinud pangad pakkumisi fikseeritud euriboriga. Tasub kindlasti uurida kõiki pakkumisi ning need korralikult läbi mõelda. Näiteks võib euribor 1 aasta pärast langeda, kuid fikseeritud euriboriga maksad sel perioodil suuremat intressimäära kui muidu maksaks.

Tagasimakseperioodi mõju

Tagasimakseperioodi pikkus mõjutab laenu kuumakse suurust ja koguintressi. Pikema perioodi valimisel on kuumaksed väiksemad, kuid kokkuvõttes maksad rohkem intresse.

Näiteks 100 000 euro suuruse laenu puhul võib 20-aastase perioodi kuumakse olla umbes 600 eurot, aga 30-aastase perioodi puhul on kuumakse ca 450 eurot, kuid koguintress kõvasti suurem summa. Selle ülevaate saamiseks on abiks taas laenukalkulaatorid.

Kodulaenuga kaasnevad lisakulud

Kodulaenuga kaasnevad erinevad lisakulud. Selleks, et pank saaks ostetavat või lisatagatisena olevat kinnisvara võtta tagatiseks ja seada neile hüpoteek, tuleb väärtuse määramiseks tellida eksperthinnang ehk hindamisakt.

Akti hind sõltub kinnisvara asukohast, suurusest ning andmete keerukusest. Küsi pakkumist erinevatest büroodest. Pangad aktsepteerivad vaid nende kodulehel märgitud büroosid ning kindlasti kontrolli see üle enne akti tellimist.

Näiteks Tallinna 2-toalise korteri eksperthinnang võib jääda 180-250 € vahele.

Kui akt on tehtud ja pangast positiivne vastus olemas, on järgmiseks sammuks laenulepingu sõlmimine.

Laenulepingu sõlmimise tasu ehk lepingutasu on väga erinev ja sõltub enamasti laenusumma suurusest.

NB! Küsi julgesti ka pangast infot koostööpartnerite kohta, kelle kaudu on hindamisakti tellimine soodsam. Laenulepingu soodustust võid küsida ka maakleribüroost, kelle kaudu ostad kinnisvara või otse oma panga kliendihaldurilt. Tavaliselt on lepingutasu kuni 1% laenusummast.

Kui laenuleping sõlmitud, siis järgmine samm on notariaalne tehing. Tavapäraselt on notaritasud ostja ja müüja vahel jagatud võrdses osas ning riigilõivu tasub ainult ostja. Riigilõivu tasumisel kantakse uus omanik kinnistusregistrisse ning kuna see on ainult ostja huvi, siis on tasumine tema kanda. Hüpoteegi seadmise eest tasub samuti ostja.
Notaritasude suurust saab taas arvestada kalkulaatoriga.

Kindlasti tuleb igakuiste väljaminekute hulka arvestada ka ostetava ja lisatagatisena kasutava kinnisvara kindlustusmaksed. Tavaliselt pakuvad suuremad pangad omapoolset kindlustusteenust, kuid seda saab igaüks ise vabalt valida.

Loodame, et need näpunäited aitavad sul teha parima valiku kodulaenu osas.

Edu unistuste kodu soetamisel!

LOE ka meie teisi blogi artikleid.

The post Mida peaks teadma kodulaenust? appeared first on KoduLine.

Otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata

Angelika Larkina — Thu, 23 Nov 2023 10:40:33 +0000

Otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata

Paljudel korteriühistutel on probleeme sellega, et üldkoosolekule ei ilmu nõutav arv korteriomanikke. Inimesed on sageli hõivatud või lihtsalt passiivsed. Siis tuleb kokku kutsuda uus koosolek, mis on aja ja ressursikulukas.

Abiks võiks olla juhatuse otsus võtta otsuseid vastu koosolekut kokku kutsumata.

Sellisel juhul saadab juhatus kõikidele korteriomanike otsuste eelnõud ja annab tähtaja, mille jooksul peavad korteriomanikud enda seisukohad esitama. Tähtaega ei või olla lühem kui 7 päeva. Korteriomanikud saavad rahulikult kiirustamata süveneda otsuste eelnõudesse ja esitada oma seisukohad kodust lahkumata. Otsus loetakse vastuvõetuks, kui selle poolt anti üle poole häältest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Kuid ka siin tuleb arvestada kvooruminõudega, kas siis seadusest või põhikirjast tulenevaga.

Riigikohus on selgitanud, et „Ilma korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata otsuse vastuvõtmisest osa võtnud korteriomanikuks tuleb lugeda üksnes need korteriomanikud, kes on korteriomanike otsuse eelnõukohta esitanud oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

Seega ei arvestata otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse hindamisel nende korteriomanike häältega, kes oma seisukohta otsuse eelnõu kohta ei esitanud.“

Samas võib ka vastu võtta muudetud põhikirja, kuid tuleb arvestada, et põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks ilma üldkoosolekut kokku kutsumata peab selle poolt olema antud üle 2/3 hääletamisel osalenud korteriomanike häältest, kui olemasoleva põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.

Kui vajalikud hääled on koos, koostab juhatus hääletusprotokolli ja saadab selle viivitamata korteriomanikele.

Hääletusprotokoll peab muuhulgas sisaldama vastuvõetud otsused koos hääletamistulemustega, sealhulgas otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed ja otsuse suhtes eriarvamusele jäänud korteriomaniku nõudel tema eriarvamuse sisu.

Kui teie põhikirjas on aga ette nähtud otsuse vastuvõtmiseks koosolekut kokku kutsumata kõikide korteriomanike nõusolek, siis tuleks aegunud põhikiri saata arhiivi ja vastu võtta uus ajakohane põhikiri.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata appeared first on KoduLine.

Üürilepingu ülesütlemine üürniku võlgnevuse korral

Angelika Larkina — Thu, 23 Nov 2023 10:24:56 +0000

Üürilepingu ülesütlemine üürniku võlgnevuse korral

Kõige sagedamini tuleb ette üürilepingu ülesütlemist just üürniku võlgnevuse korral, kuid paljud ei tea, et seadus näeb ette konkreetsed reeglid lepingu ülesütlemiseks.

Nimelt saab eluruumi üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnikul on probleemid maksedistsipliiniga või kui võlgnevus on kogunenud teatud summani.

Lepingu saab üles öelda, kui üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoonekorrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega. Siin ei ole võlgnevus tähtis vaid tähtaegadest mittekinnipidamine.

Kui aga on juba kogunenud võlgnevus üüri või tagatisraha eest, siis see peab ületama 2 kuu eest maksmisele kuuluva summa või võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud peavad ületama 2 kuu eest maksmisele kuuluvad summad.

Eelduseks on muidugi see, et lepinguga on pandud üürniku kanda nii kõrvalkulud kui ka hoone korrashoiu- ja parenduskulud.

Kuid enne lepingu ülesütlemist tuleb üürnikule anda vähemalt 14-päevane lisatähtaeg oma kohustuse täitmiseks koos hoiatusega, et kui üürnik lisatähtaja jooksul võlgnevust ei kustuta, loetakse leping ülesöelduks.

Lisatähtaega ei ole vaja anda, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt 2-l korral täitnud kohustused alles nimetatud täiendava tähtaja jooksul või pärast seda

Üürilepingu ülesütlemisavaldus peab olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja sisaldama konkreetseid andmeid, mis on seadusega sätestatud. Ülesütlemisavalduse nõuetest kirjutasin eelmisel korral.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Üürilepingu ülesütlemine üürniku võlgnevuse korral appeared first on KoduLine.

Vabaabielu

Angelika Larkina — Wed, 08 Nov 2023 13:16:20 +0000

Vabaabielu

Tänapäeval elavad tuhanded paarid vabaabielus.

See tähendab, et ametlikult ei ole nad oma kooselu registreerinud ehk rahvakeeli öelduna – panevad lihtsalt leivad ühte kappi.

Neil on ühine kodu, nad kasvatavad koos lapsi ja neil ka ühine majapidamine. Kuid kas selline kooselamise viis annab ka mõlemale poolele kindlustunde, kui armastus peaks otsa saama ja minnakse lahku või üks elukaaslastest sureb?

Kui elukaaslased soetavad kooselu kestel ühise eluaseme, on soovitatav see vormistada kaasomandisse. Kaasomandi osa suurus võiks olla proportsioonis poolte panusega soetamismaksumusse.

Kui kinnisasi ostetakse ainult ühe elukaaslase omandisse ja suhe puruneb, on teisel poolel väga keeruline enda panustatut teiselt poolelt välja nõuda.

Veelgi keerulisem on olukord, kui üks elukaaslastest sureb.

Pärimisseaduse kohaselt on kadunukese pärijad eelkõige tema lapsed ja elukaaslasel ei ole mingit seaduslikku alust pärandiosale.

Vahet pole kui kaua koos elati ja ühistelt majandati – elukaaslast ei peeta pärijaks. Milline on siis lahendus? Testament või pärimisleping.

Testament on ühepoolne tehing, millega tehakse korraldus vara jagamiseks pärast testaatori surma. Kumbki elukaaslane saab teha testamendi teise poole kasuks. Samas saab testamenti iga kell muuta.

Kindlam oleks sõlmida pärimisleping, millega lepitakse kokku, et pärast surma päritakse vastastikku teineteise vara.

Kuna tegemist on kahepoolse lepinguga, siis üldjuhul üks pool seda muuta või lõpetada ei saa.

Kui testament võib olla ka kodune, siis pärimisleping tuleb sõlmida notaris.

Jah, meil on olemas ka kooseluseadus, mille kohaselt saavad elukaaslased enda koosoleku notaris ära registreerida aga vähe usutav, et seda tehakse.

Kui ei soovita abielluda, miks peaks siis kooselu registreerima.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Vabaabielu appeared first on KoduLine.

Kinkeleping

Angelika Larkina — Wed, 08 Nov 2023 13:00:28 +0000

Kinkeleping

Taas sain artikli kirjutamiseks ainest Katrin Lusti „Kuuuurija“ saatest.

Nimelt kurtis saates vanaproua, et kinkis oma maja, mida ta kasutas suvilana, pojatütrele.

Pojatütar aga otsustas maja maha müüa, mis ajas sugulased totaalselt tülli.

Mis on kinkeleping? Kinkeleping on vara tasuta kingisaajale üle andmine.

Kinkelepingu järgselt saab kingisaajast vara omanik ja ta võib seda vara vabalt kasutada, vallata ja käsutada.

Seega oli kinkija pojatütrel täielik õigus maja müüa.

Asjaolu, et vanaproua lootis kuni surmani selles majas suvitamas käia, oleks pidanud kinkelepingus fikseerima, ehk siis seadma kinkija kasuks isikliku kasutusõiguse kas kogu kinnistule või selle osale.

Sellele asjaolule oleks notar pidanud viitama. Kas notar seda tegi või mitte saatest välja ei tulnud.

Kas isiklik kasutusõigus ehk isiklik servituut oleks takistanud maja müüki?

Ei oleks, kuna piiratud asjaõiguste olemasolu ei mõjuta käsutusõigust.

Küll aga oleks ostja pidanud arvestama asjaoluga, et vanaproual on õigus seal suvitada. Kindlasti oleks see aga ostuhuviliste ringi vähendanud ja müügihinda mõjutanud.

Mida oleks solvunud vanaproua saanud enda õiguste kaitseks teha?

Kinkelepingust taganeda. Nimelt võimaldab seadus kinkelepingust taganeda, kui kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema lähedase inimese vastu üles jämedat tänamatust.

Kas antud juhtumit saab nimetada jämedaks tänamatuseks, otsustaks vaidluse korral kohus.

Paraku on antud juhtumi korral hilja kinkelepingust taganeda, kuna müüdud maja enam tagasi ei saa.

Ostja on heauskne omandaja ja teda müüja peretüli ei puuduta.

Kas proua pojatütrelt mingit hüvitist saab, peab samuti otsustama kohus.

Siit moraal – mõelge hoolega järele enne kui otsustate kinkelepingu kasuks.

Palju parem alternatiiv oleks pärimisleping, mille puhul oleks maja kuni surmani vanaema omandis ja alles pärast tema surma saaks pojatätar selle endale.

Usun, et sellise lahendusega suudetakse paljud tülid ära hoida.

Autor: Evi Hindpere Kinnisvarajurist

The post Kinkeleping appeared first on KoduLine.